מהו הסכם שיתוף על קרקע?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם חוזי בין מספר בעלים משותפים של חלקת קרקע. הסכם זה מגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מהשותפים, ביחס לשימוש בקרקע, ניהולה ופיתוחה.
לדוגמה: שני שותפים רוכשים יחד חלקת קרקע במטרה לבנות עליה בית דו-משפחתי. הסכם שיתוף ביניהם יגדיר את גודל וחלוקת המגרש לכל בית, זכויות המעבר, אפשרויות הבנייה, ניהול ההוצאות המשותפות ובעיקר יהווה עבורם מנגנון מוגדר וידוע מראש לקבלת החלטות, אשר בלעדיו יהיה להם קשה מאוד להתקדם בהחלטות משותפות.
מדוע חשוב לקנות קרקע עם הסכם שיתוף טוב?
רכישת קרקע ללא הסכם שיתוף עלולה להוביל למגוון בעיות משפטיות ועיכובים משמעותיים בפיתוחה. ההסכם מספק בהירות וודאות לגבי זכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מהשותפים, ומסייע למנוע סכסוכים עתידיים שעלולים להוריד בערכה ו"לדפוק" את כולם.
"יש יתרון לגודל הסכם שיתוף"
היתרונות העיקריים של הסכם השיתוף:
- הגדרת זכויות ברורה: ההסכם קובע באופן חד משמעי את חלקו של כל שותף בקרקע, מונע סכסוכים בנוגע לשימוש בה ומוודא חלוקה הוגנת של ההכנסות מפיתוחה.
- נציגות תכנונית: הסכם שיתוף בקרקע מגדיר את אופן ניהול הקרקע המשותפת ע"י נציגות תכנונית של הקבוצה. נציגות זו צריכה להיות מורכבת מאנשי מקצוע כגון שמאים ו/או עורכי דין לדיני תכנון ובניה(רצוי גם וגם) אשר יקחו בשם הקבוצה את ההחלטות המקצועיות וידאגו לאינטרסים של הקבוצה מול ועדות התכנון. פה גם חשוב לציין שאם הנציגות התכנונית הינה חלק מהקבוצה – האינטרס שלה הוא משותף עם הקבוצה וזה יתרון עצום.
- קבלת מגרשים טובים: הסכם גדול ומסודר מקל מאוד על השמאי של הועדה המקומית באופן חלוקת המגרשים. ככל שההסכם גדול יותר, כך הסיכוי לקבל מגרשים טובים יותר עולה.
- הגנה משפטית: הסכם שיתוף רשום בטאבו מחייב גם שותפים עתידיים, ומגן על זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים.
למה חייבים הסכם שיתוף גדול?
מתי צריך לחתום על הסכם שיתוף בקרקע?
מומלץ לחתום על ההסכם מיד עם רכישת הקרקע המשותפת. ככל שחותמים על ההסכם מוקדם יותר, כך ניתן למנוע אי הבנות ועיכובים בהמשך.
חשוב לציין:
- ניתן לחתום על ההסכם בכל שלב, גם לאחר רכישת הקרקע.
- במקרים מסוימים, חתימה על ההסכם היא תנאי הכרחי לקבלת משכנתא או היתר בנייה.
בפרק 73 בפודקאסט מלך המגרש, הסברנו מדוע הסכם שיתוף ונציגות מקצועית הם כלים מרכזיים לשמירה על זכויות בעלי הקרקע ולקידום נכון של הפרויקט.
מה ההשלכות במידה ואין הסכם שיתוף?
היעדר הסכם שיתוף עלול להוביל למגוון קשיים, ביניהם:
- קושי בקבלת החלטות: ללא הסכם שיתוף, נדרשת הסכמת כלל הבעלים לכל פעולה משמעותית בקרקע, דבר שעלול לעכב תהליכים משמעותית ואף להביא לחוסר בקבלת החלטה ועקב כך לאובדן משמעותי בערכה.
- סכסוכים משפטיים: אי בהירות לגבי זכויות וחובות עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים יקרים בין השותפים.
- עיכובים בפיתוח: קשיי קבלת החלטות וסכסוכים משפטיים עלולים לעכב באופן משמעותי את פיתוח הקרקע.
- פגיעה בערך הנכס: קרקע ללא הסכם שיתוף או עם הסכם לא טוב, שווה פחות, כיוון שהיא פחות אטרקטיבית למשקיעים וקונים פוטנציאליים.
"אני אקנה קרקע, אצטרף בהמשך להסכם שיתוף" - למה הסכם שיתוף חשוב ביום הקנייה?
מה עושים כאשר אחד השותפים מסרב להיענות לבקשות הקבוצה?
הסכם שיתוף טוב מכיל בתוכו מנגנונים שונים לטרפוד סרבנים, החל מסנקציות קלות ועד למכירת הקרקע בכפייה עבור אותו סרבן בהנחה והוא לא נענה לבקשות הקבוצה לקבלת החלטה גם לאחר מס' ההתראות כפי שנקבע בהסכם השיתוף.
האם ההסכם תמיד יהיה טוב?
במספר מקרים הסכם השיתוף לא יהיה טוב:
| נציגות תכנונית | כל עוד אין גוף מקצועי שמנהל את הסכם השיתוף ומהווה נציגות תכנונית עבורו – הסכם השיתוף לא יהיה טוב. |
| גודל הסכם השיתוף | אם הסכם השיתוף קטן מדיי ולא מכיל מספיק אנשים בשביל לקבל את מלוא זכויות הבניה על מגרש ספציפי ויידרש מהקבוצה בסופו של דבר להתאחד עם קבוצה אחרת עם אינטרסים אחרים – הסכם השיתוף לא יהיה טוב. |
| גודל החלק המינימאלי של כל גורם בהסכם השיתוף | אם מספר השותפים גדול ממספר הדירות שניתן לבנות על הקרקע – זה אומר שהסכם השיתוף לא טוב, כי הוא הכיל מלכתחילה כמות גדולה מדיי של אנשים, שכשיגיעו לנקודת הסיום – קרי הוצאת היתר, לא יוכלו להתקדם כי שום יזם ושום בנק מלווה לא ירצה להתקשר עם קבוצה כזו. |
הסכנות בהסכם שיתוף לא טוב:
בכל המקרים הנ"ל – הערך של הקרקע יירד על אף שיש הסכם שיתוף.
לסיכום, כללים שאין לעבור עליהם כשניגשים לעסקת קרקע בכל הנוגע להסכמי שיתוף:
1. כשקונים קרקע תמיד לדרוש לחתום על הסכם שיתוף ביום הרכישה.
2. לוודא שהסכם השיתוף מספיק גדול וטוב
3. לוודא שיש נציגות תכנונית המורכבת מאנשי מקצוע שגם מושקעים באותה קרקע
4. לוודא שלאותם אנשי מקצוע יש ניסיון ומוניטין בתחום ושהם יודעים מה הם עושים.
5. לוודא שלכל השותפים בהסכם יש גודל מינימלי של שטח שיספיק לכל הפחות לדירה ממוצעת באותה שכונה מתוכננת
לכל שאלה – אנחנו כאן
פרופרטים נדל"ן 🙂
בפרק 8 בפודקאסט אנחנו מדברים על האופן שבו הסכמי שיתוף משפיעים בפועל על ההשקעה, אילו סעיפים עלולים לייצר סיכון, ומה חשוב לוודא בהסכם:
