מה זה הותמ"ל?
הותמ"ל (הוועדה לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור) הוקמה ביולי 2014 כפתרון לבעיית הדיור הקשה במדינת ישראל. תחילה הוא נקרא "וד"ל" (ועדה לדיור מועדף) וכיום ניתן להיתקל גם בביטוי תמ"ל, שהוא קיצור של אותו מושג ומתייחס לאותה ועדה בדיוק.
הוועדה כוללת 18 חברים: 10 חברי ממשלה, 4 נציגי רשויות מקומיות ו-3 מתכננים. מטרתה העיקרית היא לקצר משמעותית את תהליך התכנון הבירוקרטי שבמסלול הרגיל יכול לקחת 4-5 שנים ויותר. במקום לעבור דרך המועצה הארצית והועדות המחוזיות והמקומיות, התמ"ל משמשת כוועדת-על שמרכזת את כל הסמכויות במקום אחד.
אם אתם בוחנים עסקת קרקע, בפרק 8 של הפודקאסט “מלך המגרש” הקלטנו מדריך מעשי להשקעה בקרקע – מה לבדוק, ממה להימנע, ומה חשוב לוודא לפני השקעה זו.
איך הותמ"ל עוקפת ועדות מקומיות?
- הותמ"ל קיבלה סמכויות נרחבות מהממשלה שעולות על הסמכויות של הוועדות המקומיות. זה אומר שהיא יכולה לאשר תוכניות גם בניגוד לתוכנית המתאר המקומית של העיר.
- ישנם שלושה גופים שיכולים לקדם תוכניות דרך הותמ"ל במקום העירייה: רשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון והבינוי והחברה הממשלתית "דירה להשכיר".
- הועדות המקומיות לא קובעות בתהליך הזה, וזהו חידוש משמעותי במדרג התכנון הישראלי. למעשה, הסמכות שניתנה לו ע"י הממשלה היא חזקה יותר מכוח הסמכויות של הוועדה המקומית.
מה ההבדלים מההליך הרגיל?
ההבדלים בין תהליך התכנון בותמ"ל לבין תהליך התכנון הקלאסי בעירייה עובר בין כמה נקודות:
זמנים: תהליכים שבותמ"ל אורכים חודשים בודדים – בתכנון המסורתי יכולים לקחת שנים.
למשל – תכנית מפורטת שהוכנה ע"י ועדה מקומית – מופקדת בוועדה המחוזית וצריכה לעבור כמה וכמה תהליכים שם שמטבע הדברים יקחו זמן.
בותמ"ל אין הפקדה בוועדה אחרת – היא בסופו של דבר מאשר לעצמו את התכנית, כמובן בכפוף להתנגדויות הציבור (כמו בהליך הרגיל).
פוליטיקה: ברגע שהעירייה היא לא זו שמקדמת את התכנית – נמנעים ויכוחים פוליטיים בין קואליציה לאופוזיציה בתוך העירייה.
מה היתרונות של הותמ"ל?
- היתרון המרכזי הוא קיצור משמעותי של זמני התכנון מ-4-5 שנים לשנה וחצי – שנתיים בממוצע.
- דרך הותמ"ל אושרו למתן תוקף תוכניות למאות אלפי יחידות דיור במצטבר מיום הקמתו.
- הוועדה פועלת עם לוח זמנים קשיח – עד 30 ימי עבודה לבדיקת תנאי סף, עד חודשיים לדיון בהתנגדויות, מתן אישור סופי לאחר הדיון בהתנגדויות, ובסה"כ כ-24 חודשים לסיום כל התהליך. זה מאפשר ליזמים ולמשקיעים ודאות רבה יותר ותכנון עסקי ברור.
- כמו כן, הותמ"ל יוצרת היצע של דיור להשכרה במחירים מופחתים, דבר שחשוב לפתרון משבר הדיור.
מה החסרונות והסיכונים?
- החיסרון העיקרי הוא חוסר הוודאות הפוליטי, כפי שראינו בפרויקט תמ"ל 3002 (בית אליעזר) בחדרה, ראש העיר תקף את ההחלטה בבית המשפט על בסיס פגמים פרוצדוראליים. במקרה של חדרה, בית המשפט המחוזי אכן ביטל את ההחלטה, מה שהפך קרקע שנראתה כהשקעה בטוחה לחסרת ערך.
- סיכונים נוספים כוללים התנגדויות של רשויות מקומיות שטוענות שהתוכניות מנוגדות לתוכנית המתאר המקומית או פוגעות בתשתיות הקיימות. הנ"ל יכול להגיע גם לבג"צ וככל וזה יקרה – הזמנים מאוד יתארכו. זה עשוי להיות חיסרון עבור מי שחשב שהוא נכנס להליך זריז.
- חשוב לבחור בזהירות רבה פרויקטים שהוכרזו בותמ"ל ורצוי מאוד שתהיה להם תמיכה מהועדה המקומית.
ישנם המון ותמ"לים שלא עמדו ביעד הזמנים עקב סיבות כאלו.
מתוך פרק 19 – עשרת המיתוסים בהשקעה בקרקע
איך לזהות הזדמנויות טובות במסגרת הותמ"ל?
המפתח הוא לעבוד עם אנשי מקצוע שמבינים את הדינמיקה הפוליטית המקומית. חשוב לבדוק האם הרשות המקומית תומכת בפרויקט או מתנגדת לו מראש. פרויקטים שהעירייה רוצה ומעוניינת בהם הינם בעלי סיכוי הצלחה הרבה יותר גבוה. השקעה בפרויקטי תמ"ל דורשת הבנה עמוקה של הנוף הפוליטי והתכנוני המקומי ולא רק ניתוח כלכלי.
לסיכום
הותמ"ל היא כלי חזק וחשוב לפתרון משבר הדיור, אך היא איננה פתרון קסם. הצלחת הפרויקט תלויה בגורמים פוליטיים ותכנוניים מורכבים. המשקיעים החכמים הם אלה שעובדים עם אנשי מקצוע שמבינים לא רק את ההיבטים התכנוניים אלא גם את הדינמיקה המקומית.
כמו בכל השקעה בקרקע, חשוב לעשות בדיקה יסודית ולא להסתמך רק על הבטחות לגבי מהירות התהליך. זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אבל רק עם הבנה מעמיקה של הסיכונים והפוטנציאל.
