מהו פרויקט דירה להשכיר?
"דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ" הוקמה בשנת 2014 במטרה לקדם את תחום הדיור. סמכויותיה, כפי שנקבעו בהחלטת ועדת השרים לענייני דיור (קבינט הדיור), נחלקות לשני חלקים עיקריים:
1.השכרה לטווח ארוך – למסד ולבסס את שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל, כאלטרנטיבה לשכירות המגורים הרווחת כיום, ולהציע פתרונות דיור בהישג יד. זאת באמצעות שיווק קרקעות מדינה לבניית מתחמי שכירות ארוכת טווח, פיקוח וליווי כמנהלת פרויקטים בתחום, האצת שיווק באמצעות תכנית "השכר ומהר", וקידום שיתופי פעולה לביצוע מחקרים בתחום הדיור להשכרה.
2. גורם מתכנן המקדם תכנון סטטוטורי של מתחמי מגורים – לשמש זרוע ביצוע של ממשלת ישראל כגורם מתכלל, מתכנן ומבצע בתחום הפרויקטים לדיור, במטרה להוביל את התכנון והשיווק של אלפי יחידות דיור.
כדי לחזק את מעמדה ולשלב בין שני הסמכויות, נקבע כי דירה להשכיר תהיה אחד משלושת הגופים הבלעדיים (יחד עם רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון) שמוסמכים להגיש תכניות לוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). במסגרת זו, באפשרות דירה להשכיר להגיש תכניות הן לצורך הגדלה מהירה של היצע הדיור באופן כללי והן לצורך יצירת היצע יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך באופן ייעודי.
בפרק 14 של פודקאסט “מלך המגרש” אנחנו מסבירים איך עובד מודל דירה להשכיר, מה מייחד אותו מפרויקטים רגילים, ואילו שיקולים משקיע חייב להביא בחשבון לפני כניסה לפרויקט כזה:
כיצד דירה להשכיר משפיעה על שוק הקרקעות הפרטיות בייעוד למגורים?
- סמכותה של דירה להשכיר כגורם מתכנן מאפשרת לה לבצע תכנון סטטוטורי ולקדם תב"עות לשכונות מגורים חדשות באזורים שונים – החל מהשלבים הראשונים ועד למתן תוקף, הן בקרקעות מדינה והן בקרקעות פרטיות.
- בקרקעות פרטיות, הדבר מתבצע באמצעות תקצוב ייעודי מהמדינה (בהיותה חברה ממשלתית) ובשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות.
- ככל שקיים הסכם משפטי סדור בין דירה להשכיר לבין הרשות המקומית, התהליך התכנוני "בריא" יותר ולכן מתקצר משמעותית.
- כמו כן, כל עוד לא נאמר אחרת במפורש, אין קשר בין קידום קרקעות פרטיות לבין מתחמי השכרה לטווח ארוך – מדובר בשני "כובעים" שונים ונפרדים של אותה חברה. זוהי טעות נפוצה של משקיעים לבלבל בין התפקידים ולחשוש שדירה להשכיר תקדם מתחמי השכרה לטווח ארוך על קרקע שנבחנת להשקעה.
עשוי לעניין אתכם: ההבדלים בין קרקע פרטית לקרקע מינהל
האם חכם להשקיע בקרקע שמקודמת על ידי דירה להשכיר?
התשובה היא חד משמעית כן, כל עוד מתקיימים שני התנאים הבאים:
- הקידום התכנוני אושר ותוקצב בפועל על ידי המדינה.
- קיים שיתוף פעולה תקין בין דירה להשכיר לרשות המקומית, המעוגן בהסכם משפטי סדור.
במקרים אלו, התהליך התכנוני צפוי להתקצר משמעותית, ובכך להעלות את התשואה השנתית הממוצעת של הפרויקט.
כיצד משפיעה התכנית על השכירות לטווח ארוך?
סמכותה של דירה להשכיר מאפשרת לה לשמש כ"מחוללת שוק", מעין קטליזטור לשוק השכירות לטווח ארוך בישראל. היא פועלת לשנות את המצב הקיים, שבו הפתרון העיקרי לשוכרים הוא השוק החופשי, שבו המשכירים הפרטיים קובעים את התנאים, מצב היוצר חוסר ודאות לשוכרים לטווח ארוך.
הפתרון שמקדמת דירה להשכיר הוא חוזי שכירות של לפחות 5 שנים (עם אופציה ל-10 שנים), הכוללים אפשרות יציאה מדי שנה, לצד שכר דירה מפוקח ומוגבלות בהעלאות. אחוז מסוים מהדירות (בדרך כלל 25%) מושכרות בשכר דירה מופחת – כ-20% מתחת למחיר השוק בעת האכלוס.
מהן היתרונות של דירה להשכיר?
במישור התכנוני
דירה להשכיר היא גוף ממשלתי בעל מומחיות בתכנון ערים, ועל כן תורמת להגדלת היצע הדיור בישראל באופן מואץ – בין אם בקידום תב"עות ובין אם בהגשת תכניות לותמ"ל. ככל שהיצע הדירות יגדל מהר יותר, כך יצטמצם הפער בין הביקוש להיצע, שמוביל לעליות מחירים.
במישור ההשכרה לטווח ארוך
שכר הדירה יציב ולעיתים מופחת, נוצרת יציבות לשוכרים ונגישות לדירות חדשות ומתוחזקות. כל אלו מעניקים ביטחון ושקט נפשי, ללא חשש מהעלאות שרירותיות או פינוי. בנוסף, פעמים רבות ניתנת הזדמנות לגור באזורי ביקוש במרכז הארץ ובסטנדרט בנייה גבוה.
מהן החסרונות של דירה להשכיר?
במישור התכנוני
אין חסרונות, דירה להשכיר מהווה זרוע ממשלתית שנועדה לקדם את היצע הדיור בהליך מזורז.
במישור ההשכרה לטווח ארוך
בעיקר מצד המשכיר: חשיפה לסיכונים כמו דיירים בעייתיים, נזקים לרכוש, אי-תשלום שכר דירה ועלויות תחזוקה. כמו כן, נדרשת השקעת זמן ומאמץ בניהול הנכס, באיתור דיירים ובהתמודדות עם בירוקרטיה ומיסוי.
באילו פרויקטים שלנו מעורבת דירה להשכיר?
בכל אחד מהמתחמים הבאים דירה להשכיר פועלת לקידום הכנת תכנית מפורטת:
- כפר יונה מערב (מתחם 6) – 7,500 יחידות דיור.
- תמ"ל/3015 – אנ"מ צפוני, פריימן ראשון לציון – 6,500 יחידות דיור.
- הרצועה השלישית, גבעת שמואל – 3,200 יחידות דיור.
- תמ"ל/3010 – המייסדים, נס ציונה – 7,000 יחידות דיור.
מחפשים את ההשקעה הנכונה בקרקעות?
לא חייבים להסתמך רק על קידום של דירה להשכיר, יש עוד פרויקטים עם פוטנציאל גדול.
אם אתם רוצים להבין לעומק איך לבחון עסקת קרקע ולהצטרף להשקעות חכמות איתנו, נשמח ללוות אתכם בצעד הבא.
