לאחרונה אנחנו נתקלים בתופעה של רכישת "חצי יחידת קרקע" או "שליש יחידת קרקע". האם זה חכם? המאמר הבא עושה סדר בנושא.
מהי יחידה תב"עית ואיך מחשבים זכויות בנייה?
ראשית, נסביר את מהות המושג יחידה תב"עית (או "זכות לדירה" בסלנג נפוץ). עם אישורה של תכנית מתאר כוללנית של וועדה מקומית (או אישור אחר בעל תוקף מקביל, כדוגמת תמ"א 70 או תמ"א 75 וכו') מתקבלים נתונים שמאפשרים לחלץ את הצפיפות ברוטו לדונם.
דהיינו – כמות מ"ר קרקע נדרשת לצורך יחידה אחת, שמזכה את הרוכש בדירת מגורים ממוצעת במתחם.
בפשטות, אם הצפיפות היא 10 יחידות לדונם, הווי אומר שאם אני מחזיק דונם בטאבו – אני זכאי ל-10 דירות במגרש כלשהו בשכונה.
ובהתאמה, אם ברצוני להיות בעל זכות לדירה אחת ממוצעת במתחם – עלי לרכוש כ-100 מ"ר קרקע שהם בדיוק דונם חלקי 10.
גודל הדירה הממוצעת, במרבית המתחמים כיום, הינו 120-125 מ"ר (שטח עיקרי + שירות) המהווים בדרך כלל דירת 5 חדרים ממוצעת.
ישנם גם מתחמים יוצאים מהכלל אך הם נדירים יותר.
מה עושות חברות שאין להן יכולת לקדם את התכנית?
הן מחלקות את הקרקע ליותר חלקים על מנת להרוויח יותר עמלה.
מה הכוונה?
בואו נניח שהצפיפות הינה 10 יח' לדונם.
אותן חברות מציעות לדוגמא לרכוש כ-50 מ"ר בלבד – ובכך להחזיק בחצי יחידה תב"עית, או לרכוש 33 מ"ר בלבד – ובכך להחזיק בשליש יחידה תב"עית.
"אם לא תתאגד עם אחרים כדי להשלים ליחידה, עדיין תוכל לעשות אקזיט משמעותי, שיגדיל דרמטית את ההון העצמי שלך" – זוהי הטעייה מוחלטת.
מה הבעיה במכירה של שליש / חצי יחידת קרקע?
מי שירכוש פחות מיחידה אחת וימכור אותה כשהקרקע זמינה לבנייה – ימצא את עצמו מחפש קונה למוצר "בעייתי".
מדוע? משום שלקונה לא יהיה מה לעשות עם אותו נכס, אין באפשרותו לממש אותו לכדי דירה.
הקונה כמובן מודע לכך. על כן, באופן טבעי, לא יסכים לשלם לו 50% או 33% משווי השוק של יחידה תב"עית אחת – אלא משמעותית פחות.
המוכר יהפוך דה-פקטו ל"שבוי" בעיני הקונים הפוטנציאליים, משום שהם ינצלו את המצב עד תום ו"יסייעו" לו להיפטר מהנכס הבעייתי תמורת מחיר מופחת, ממש בבחינת מחיר של "נזיד עדשים".
ומה הגרוע מכל? שאין לו שום ברירה אחרת, מתישהו הוא יאלץ להיכנע.
במקרים רבים אנחנו ערים לכך שאותה חברה שמלכתחילה הכניסה אותו לסאגה הזו, היא זו שתציע לו לרכוש את הנכס שבבעלותו – במחיר נמוך.
בפרק 43 בפודקאסט “מלך המגרש” אנחנו מפרקים את המיתוסים הנפוצים בקרקעות ובין היתר מדברים על המשמעות ברכישת חלקי יחידה תב״עית:
מדוע לא ניתן לממש חלקי יחידה?
לא ניתן לממש פחות מיחידה אחת לרמת המוצר הסופי – דירה. שום בנק מלווה לא יסכים ללוות לבנייה קבוצה של משקיעים שמספר הדירות שלהם קטן ממספר האנשים. הבנק "אוהב" להתנהל עם בעלים אחד לדירה בבניה ולא עם כמה.
בנוסף, שום יזם לא יסכים להתקשר עם קבוצה כזו, משום שהוא יודע שלא ניתן יהיה להביא מימון לעסקה וגם הוא בעצמו יעדיף לא להתעסק עם כזו קבוצה לא מסודרת.
בנקים ויזמים אוהבים לבנות/לממן כמה שיותר דירות לכמה שפחות אנשים. כלל ברזל.
תיאורטית אפשר להתחבר עם משקיעים נוספים, אבל מדובר בהתקשרות עסקית עם זרים באופן כפוי.
באופן טבעי, כל אחד מהם צפוי למשוך לכיוון שלו, לעורכי הדין שלו, למטרתו האישיות שלו, ולכן סטטיסטית הניסיונות האלו נידונים לכישלון.
וגם אם זה כן יצליח, ויגיעו להסכמות שניים או שלושה בעלי חלקי דירה שירכיבו דירה שלמה בעצמם – עדיין, רוב הסיכויים שהפרויקט לא יתקדם מכיוון שככל הנראה הם לא היחידים, כי אותה חברה מכרה הרבה חלקי יחידות כאלו.
ובמצב כזה, כאמור, לא יוכל לצאת הפרויקט לביצוע בכל מקרה, כך שאותה התאגדות הופכת לחסרת משמעות.
לסיכום: ברכישת קרקע הקפידו לרכוש על פי הצפיפות ולא פחות מכך.
