אחד השלבים החשובים והבסיסיים ביותר לפני כל התקדמות בעסקת קרקע הוא בדיקת הבעלות על הקרקע. בדיקה זו יכולה לחסוך טעויות יקרות, עיכובים משפטיים והפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
איך בודקים מי הבעלים של הקרקע?
השלב הראשון הוא זיהוי הבעלים המחזיקים בקרקע, אנחנו עושים זאת ע"י הנפקת נסח טאבו, שהיא למעשה תעודת הזהות של הנכס:
- טאבו פרטי – אם בנסח הטאבו בגוש/חלקה שבדקנו,הבעלים הרשום הינו אדם פרטי, סימן שהקרקע היא פרטית. ניתן לראות גם מה חלקו בקרקע והאם קיימות הערות אזהרה, שעבודים או עיקולים.
- רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) – כאשר מדובר בקרקע בבעלות המדינה, הבעלות הרשומה בנסח הטאבו תהיה של מדינת ישראל. ניתן יהיה לבדוק אם יש אנשים פרטיים שחוכרים את הקרקע מהמדינה.
- חברות משכנות – בפרויקטים ותיקים או במקרים מסוימים, הזכויות רשומות בחברה משכנת ויש להוציא אישור זכויות מטעמה.
מעבר לזה, חשוב לבדוק:
- האם הבעלות מלאה או חלקית.
- האם יש מספר בעלים (שותפים).
- האם מי שמוכר הוא אכן בעל הזכות למכור.
למה חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע?
בדיקת הבעלות היא לא עניין טכני – אלא עניין מהותי:
- יכולת להרוויח מהעסקה – אם הקרקע הינה בבעלות המדינה, המדינה היא זו שתרוויח את הכסף עבור השבחתה (ע"ע פס"ד הקשת המזרחית) על קרקע שעוברת תהליך השבחה ניתן להרוויח כסף אך ורק אם היא קרקע פרטית בטאבו.
- מניעת עסקאות עם גורם לא מוסמך – יש לא מעט מקרים שבהם אדם מציג עצמו כבעל הקרקע אך בפועל אין לו זכות חוקית למכור.
- זיהוי סיכונים משפטיים – עיקולים, שעבודים, ירושות לא מוסדרות או סכסוכים בין יורשים יכולים להפוך עסקה פשוטה לסבוכה מאוד.
- הבנת מורכבות העסקה – קרקע עם מספר בעלים דורשת הסכמות, ייפויי כוח ולעיתים תהליך ארוך יותר.
- השפעה על מימון – בנקים וגופים מממנים לא יתקדמו בלי רישום בעלות ברור ונקי.
בדיקה מוקדמת חוסכת זמן, כסף והרבה כאבי ראש.
בפרק 9 בפודקאסט שלנו מלך המגרש – חשפנו את כל הסיכונים בהשקעה בקרקע ובין היתר על בדיקת הבעלים והסטטוס המשפטי של הקרקע.
מה עוד חשוב לבדוק מעבר לבעלות?
בדיקת הבעלות היא רק חלק מהתמונה. לפני רכישת קרקע חשוב לבדוק גם:
- ייעוד הקרקע ותכנון – האם הקרקע מיועדת למגורים, חקלאות, תעסוקה? האם היא בתוך או מחוץ לגבולות פיתוח?
- מצב תכנוני עתידי – תוכניות מתאר, הפקעות, איחוד וחלוקה.
- הסכם שיתוף – האם קיים הסכם שיתוף על הקרקע עם שאר הבעלים עליה?
אם אין – יהיה לנו קשה לממש אותה גם אם מבחינה תכנונית היא בעלת פוטנציאל מבטיח.
אם יש – צריך לבדוק טוב את תנאי ההסכם וטיבו.
בראש ובראשונה – הכי חשוב לבדוק עם מי עושים את העסקה ואם יש מאחוריו מעטפת משפטית מוכחת ובעלת מוניטין בתחום שתעשה את כל הבדיקות המקיפות טרם הרכישה.
לכל שאלה – אנחנו כאן עבורכם.
