יוזמה ציבורית מבורכת, עם צורך בבחינה כלכלית
בשנה האחרונה מקדמת המדינה יוזמה המאפשרת למילואימניקים לגשת להגרלות על קרקע למילואימניקים, לעיתים תחת הכותרת “קרקע חינם”.
ברמה הערכית והחברתית, מדובר במהלך חשוב שמבקש להוקיר שירות משמעותי ולסייע בפתרונות דיור. עם זאת, לצד הכוונה החיובית, עולה הצורך לבחון את המהלך גם דרך עדשה כלכלית־מעשית, ובעיקר להבחין בין פתרון מגורים לבין השקעה.
בפרק 46 פירקנו לגורמים את הטבת הקרקעות למילואימניקים מבחינת עלויות, סיכונים וסיכויים בעסקה:
קרקעות למילואימניקים: 6 בדיקות
לא הטבה אוטומטית - הגרלה עם סיכוי מוגבל
הנקודה הראשונה שיש להבין היא שמדובר בהגרלה. מספר הזכאים הפוטנציאליים גדול משמעותית ממספר יחידות הקרקע המשווקות בפועל. המשמעות היא שסיכויי הזכייה נמוכים יחסית, ולכן כל מי שבונה תכנון כלכלי על בסיס זכייה עתידית בקרקע כזו, למעשה נשען על אי־ודאות גבוהה.
בהיבט זה, יש לקחת בחשבון לא רק את הסיכוי לזכות, אלא גם את הזמן שעשוי לחלוף עד לקבלת תשובה, זמן שבו ניתן היה לפעול באפיקים אחרים.
מה קורה אחרי הזכייה?
הזכייה עצמה היא רק נקודת ההתחלה, ברוב המקרים נדרשים הזוכים לשאת בעלויות פיתוח משמעותיות, הכוללות תשתיות כגון כבישים, ביוב, ניקוז וחיבורים שונים. עלויות אלו עשויות להגיע למאות אלפי שקלים. לכך מתווספים דמי חכירה, אגרות ותשלומים נוספים.
השקעה או מגורים? כאן נמצא ההבדל המהותי
קרקעות למילואימניקים מיועדות לרוב לבנייה עצמית של בתים פרטיים. בנייה כזו שונה מהותית מרכישת דירה בבנייה רוויה. העלות למ״ר גבוהה יותר, והפרויקט כולל התנהלות מול אדריכלים, מהנדסים, קבלנים, מפקחים ורשויות. מדובר במהלך שמתאים למי שיש לו יכולת כלכלית, זמן ונכונות להתעסקות.
בנייה עצמית: פרויקט יזמי לכל דבר
כאשר בוחנים את הקרקע כאפיק השקעה, עולות מגבלות ברורות. ברוב המכרזים קיימות התחייבויות חוזיות כלפי המדינה, הכוללות חובת התחלת בנייה בתוך פרק זמן מוגדר, מגבלות על מכירה בשנים הראשונות, ולעיתים אף דרישה להוכחת מגורים בפועל בנכס.
מגבלות אלו אינן מקריות: מטרת המדינה אינה לאפשר סחר והשבחה מהירה, אלא לעודד התיישבות בפועל.
לעומת זאת – אם ברצוננו לבנות את בית חלומותינו מחד ובאיזור שבו זכינו מאידך, הרי שקיבלנו עסקה מעולה בה לא היינו צריכים לשלם על הקרקע, שזה יתרון משמעותי מאוד על פני ניסיון לזכות במכרז על קרקע כזו, מהלך שהיה עולה לא מעט כסף במידה וזכינו.
תלות מלאה בפיתוח שאינו בשליטת הזוכה
בניגוד לקרקע פרטית, שבה בעלי הקרקע יכולים לעיתים להשפיע על קצב קידום תכנוני ופיתוח, בקרקע מדינה הזוכה תלוי בגורמים ציבוריים. קצב הפיתוח של תשתיות ושירותים קהילתיים אינו נתון לשליטתו. ללא פיתוח מלא קשה לממש רווח, ולעיתים אף קשה למכור. זהו שיקול מרכזי עבור מי שבוחן את הקרקע דרך פריזמה של למטרת השקעה.
מיקום, ביקוש ותעסוקה
רבות מהקרקעות המוצעות ממוקמות בפריפריה, כחלק מאינטרס מדינתי ליישוב אזורים מסוימים. אין בכך פסול, אך בהיבט השקעה יש לבחון לעומק את סביבת הביקוש: היקף תעסוקה, תחבורה, שירותים עירוניים ותכנון ארוך טווח. ללא מנועי ביקוש ברורים, פוטנציאל עליית הערך מוגבל, גם אם נקודת הכניסה נראית אטרקטיבית.
קרקע מדינה מול קרקע פרטית
הבדל מהותי נוסף הוא סוג הבעלות. בקרקע מדינה, הזוכה מחזיק בזכויות חכירה וכפוף לחוזה עם המדינה, הכולל לוחות זמנים, התחייבויות וקנסות. בקרקע פרטית, לעומת זאת, הבעלות רשומה בטאבו, יש גמישות רבה יותר, ולעיתים גם פוטנציאל להשבחה תכנונית והגדלת זכויות – מנועי רווח שאינם קיימים באותה מידה בקרקע של המדינה.
סיכום: התאמת הפתרון למטרה
קרקע למילואימניקים היא פתרון ראוי ואף מצוין למי שמטרתו בניית בית למגורים, באזור שמתאים לו, ויש בידיו היכולת הכלכלית והאופרטיבית להוציא זאת לפועל. מדובר בהזדמנות משמעותית ביחס למכרזי רמ״י רגילים.
עם זאת, כאפיק השקעה שמטרתו תשואה והשבחה, חשוב לקחת בחשבון מגבלות חוזיות ותלות בפיתוח שאינו בשליטת הזוכה לעומת השקעה בקרקע פרטית בסטטוס מתקדם שלה פוטנציאל השבחה הנובע מקידום תכנוני ולא מהגרלה.
