מהי תמ״א 75?
תמ״א 75, שמוכרת גם בשם “שער המפרץ”, היא אחת מתוכניות הפיתוח המשמעותיות ביותר שמקודמות כיום בישראל.
המטרה שלה היא לקחת את אזור מפרץ חיפה, שמזוהה במשך שנים עם תעשייה כבדה ומזהמת, ולהפוך אותו למרחב עירוני חדש שיחבר בין חיפה והקריות שיכלול אזורי תעסוקה, שכונות מגורים חדשות, תחבורה ענפה, מוקדי פנאי, בילוי, מלונאות והכל מסביב לשטחים פתוחים נרחבים, ביניהם פארק מטרופוליני ענק שיוקם במקום שבו נמצאים היום בתי הזיקוק.
התמ"א מחולקת ל-4 מתחמי תכנון – 1,2,3,4, כאשר לכל מתחם יש כמה תתי מתחמים בתוכו והתכנון שלהם מתוכנן במקביל.
מבחינת משקיעי קרקע, חשוב להבין איפה הקרקע נמצאת בתוך התוכנית, באיזה תת מתחם, באיזה שלב תכנוני היא נמצאת, ומה הסיכוי שלה להגיע למימוש אמיתי.
האם תמ״א 75 הופכת את כל הקרקעות באזור להזדמנות?
לא, עצם העובדה שקרקע נמצאת במרחב של תוכנית גדולה לא הופכת אותה אוטומטית לעסקה טובה.
בתוכניות בסדר גודל כזה יש הבדל עצום בין קרקע שנמצאת במיקום אסטרטגי, צמוד דופן לעיר קיימת, עם כיוון תכנוני ברור,לבין קרקע שנמצאת בשוליים, רחוקה מתשתיות, או תלויה בשלבים מורכבים מאוד של פינוי, תשתיות והסדרה.
המטרה של שער המפרץ
המטרה של תמ״א 75 היא לייצר שינוי עומק במפרץ חיפה: פחות אזור תעשייתי מנותק, ויותר מרחב עירוני מתפקד שמחבר בין חיפה לקריות.
התוכנית אמורה לשלב מגורים, תעסוקה, מסחר, לוגיסטיקה, שטחים פתוחים, פארקים, תחבורה ציבורית ותשתיות ניקוז ונגר.
במילים פשוטות: המדינה לא מסתכלת כאן רק על שכונה חדשה, אלא על שינוי מטרופוליני שלם.
וזה בדיוק מה שהופך את התוכנית למעניינת – אבל גם למה שמחייב בדיקה מקצועית הרבה יותר עמוקה.
למה תוכנית גדולה לא מספיקה כדי לקבל החלטת השקעה?
כי בתכנון, הכותרת הגדולה היא רק השלב הראשון.
אחרי אישור תוכנית-על מתחילים שלבים הרבה יותר קריטיים: תוכניות מפורטות, חלוקה למתחמים, איחוד וחלוקה, הקצאת זכויות, היטלי השבחה, תקציבים לתשתיות, התנגדויות, ועדות ערר כאשר לכל אלו ועוד ישנה השפעה כמובן על לוחות הזמנים.
משקיע שרואה רק את הכותרת "תמ״א 75 אושרה" עלול לחשוב שהדרך כבר סלולה.
בפועל, השאלה היא מה קורה עכשיו בשטח התכנוני – והאם לקרקע הספציפית יש מסלול ברור מספיק קדימה.
יובל אדמון, ראש המנהלת לפיתוח מפרץ חיפה ואחד האנשים המרכזיים שמובילים את תמ״א 75:
"הפרויקט הנדל"ני הכי גדול שהיה אי פעם במדינה"
מה המשמעות של מתחם 2.4 בקריית אתא?
מתחם 2.4 הידוע גם בשמו מתחם כנרת נמצא באזור הדרומי של קריית אתא, כחלק ממרחב שער המפרץ.
החשיבות שלו נובעת בין היתר מהמיקום: מדובר באזור שצמוד לדופן עירונית קיימת, כלומר לא שטח מנותק לחלוטין מהעיר, אלא כזה שיהווה המשך טבעי להתפתחות שלה.
מה צפוי להיות בקריות? מתוך פרק 63 מלך המגרש
למה "צמוד דופן" הוא פרמטר כל כך חשוב?
קרקע צמודת דופן לעיר קיימת נהנית בדרך כלל מנקודת פתיחה תכנונית מעניינת יותר מקרקע מבודדת.
הסיבה פשוטה: כשיש עיר קיימת ליד הקרקע, יש כבר תשתיות, כבישים, שכונות, ביקוש טבעי, ולעיתים גם היגיון תכנוני ברור יותר להמשך פיתוח.
זה לא אומר שכל קרקע צמודת דופן היא עסקה טובה.
אבל זה כן פרמטר חשוב בבדיקה, כי הוא עוזר להבין האם הפיתוח העתידי מתחבר למציאות קיימת או נשאר רק על הנייר.
מה ההבדל בין תמ״א מאושרת לתוכנית מפורטת?
תמ״א מאושרת נותנת מסגרת תכנונית רחבה. היא אומרת מה הכיוון, מה המדיניות, ומה המדינה רוצה שיקרה במרחב.
אבל תוכנית מפורטת היא זו שמתחילה לרדת לרזולוציות של זכויות, מגרשים, ייעודים, דרכים, שטחי ציבור, צפיפות, שלביות ותנאים למימוש.
כלומר, תמ״א 75 היא בסיס משמעותי – אבל היא לא סוף הדרך.
מי שקונה קרקע צריך להבין באיזה שלב בדיוק נמצאת הקרקע שלו בתוך המסלול הזה.
האם הקרקע זמינה לבנייה מיידית?
לא, קרקעות במרחב תמ״א 75 אינן דירה על הנייר ואינן קרקע זמינה לבנייה מחר בבוקר. מדובר בהשקעה תכנונית לטווח בינוני-ארוך, שדורשת סבלנות, בדיקה וליווי מקצועי.
מי שמבין שהרווח בקרקע נוצר בדרך כלל דרך התקדמות תכנונית והשבחה לאורך זמן, צריך לבדוק אם הקרקע הספציפית עומדת בפרמטרים הנכונים.
איפה הרבה משקיעים טועים בבדיקת קרקע בתמ״א 75?
הטעות הנפוצה היא לבדוק רק מחיר למטר.
משקיע רואה קרקע באזור מבוקש, שומע "תמ״א 75", משווה מחיר לגוש או חלקה אחרת וחושב שמצא הזדמנות.
אבל בקרקעות, המחיר הוא רק חלק מהתמונה.
צריך לבדוק מה הזכויות העתידיות, מה שלב התכנון, מה מעמד הקרקע, מי מייצג את בעלי הזכויות, האם יש הסכם שיתוף חזק, ומה היכולת להשפיע על התכנון בהמשך הדרך.
עסקה זולה בלי כוח תכנוני עלולה להפוך לעסקה יקרה מאוד בהמשך.
למה הסכם שיתוף ונציגות תכנונית כל כך חשובים?
בקרקע פרטית מרובת בעלים, השאלה היא לא רק מה קנית , אלא עם מי אתה מחזיק את הקרקע ואיך מתקבלות החלטות.
הסכם שיתוף טוב ונציגות תכנונית מקצועית וחזקה יכולים להיות ההבדל בין קבוצה שיודעת לפעול מול ועדות, שמאים, מתכננים ורשויות לבין קבוצה מפוזרת שאין לה כוח אמיתי להשפיע – שתשלם ביוקר תוך כדי ההתקדמות של התכנית.
בתוכניות גדולות כמו תמ״א 75, זה קריטי אפילו יותר.
כי ככל שהתהליך מורכב יותר, כך עולה החשיבות של ייצוג משפטי, שמאי ותכנוני שמבין את הדרך ולא רק את רגע המכירה.
מה צריך לבדוק לפני שמשקיעים?
לפני רכישת קרקע באזור תמ״א 75, חשוב לבדוק כמה שאלות בסיסיות:
- האם הקרקע נמצאת בתחום פיתוח משמעותי?
- האם היא צמודה לעיר קיימת?
- האם יש לה היגיון תכנוני ברור?
- האם התכנון המפורט מתקדם?
- האם קיימת נציגות חזקה?
- האם יש הסכם שיתוף מסודר?
- ומה צפוי לקרות בשלב האיחוד והחלוקה?
מה הופך את תמ״א 75 להזדמנות מעניינת למשקיעי קרקע?
הפוטנציאל של תמ״א 75 נובע מהשילוב בין החלטה לאומית, שינוי אזורי רחב, תכנון מטרופוליני, וצורך אמיתי ביצירת מגורים ותעסוקה בצפון. זה לא עוד מתחם קטן שמנסה להתקדם לבד, אלא מהלך שמתחבר למדיניות ממשלתית ולשינוי תדמיתי וכלכלי של מפרץ חיפה.
אבל הפוטנציאל הזה לא מתחלק שווה בין כל הקרקעות.
לכן היתרון נמצא לא רק בזיהוי התוכנית – אלא בזיהוי הקרקע הנכונה בתוך התוכנית.
היתרון הגדול פה הוא ההשבחה הסביבתית, מעבר להשבחה הנקודתית של חלקה או מתחם מסויים.
עשוי לעניין אתכם: איך נראה תהליך השבחת קרקע?
כדי להרחיב על תמ"א 75 לעומק, בפרק 71 בפודקאסט שלנו מלך המגרש, אירחנו את יובל אדמון ראש המנהלת לפיתוח מפרץ חיפה. הרחבנו על סטטוס התכנית ומה עוד צריך לקרות שהחזון הזה יהפוך למציאות.
איך נכון להסתכל על תמ״א 75?
תמ״א 75 היא היא מסגרת תכנונית גדולה, מעניינת ומורכבת, שיכולה לייצר הזדמנויות משמעותיות – אבל רק למי שיודע לבדוק אותה נכון.
בפרופרטים אנחנו מסתכלים על קרקע דרך כמה שכבות: תכנון, משפט, שמאות, מיקום, כוח קבוצתי, לוחות זמנים, סיכונים ומסלול מימוש.
כי בקרקע, הרווח לא נמדד ביום הקנייה.
הוא נמדד ביום שבו התכנון מתקדם, הזכויות מתבררות, והקרקע מתקרבת למימוש אמיתי.
לסיכום
תמ״א 75 שער המפרץ מסמנת שינוי משמעותי מאוד במפרץ חיפה ובקריות.
היא מייצרת חזון חדש לאזור, עם מגורים, תעסוקה, תחבורה, שטחים פתוחים ותכנון עירוני מתקדם.
אבל דווקא בגלל שמדובר במהלך גדול כל כך, חשוב לא להסתנוור מהכותרות.
משקיע חכם לא שואל רק "האם הקרקע בתמ״א 75?" הוא שואל: איפה בדיוק הקרקע נמצאת, מי מקדם אותה, מה השלב התכנוני שלה, ומה הסיכוי שלה להפוך לעסקה אמיתית ובריאה.
בפרופרטים אנחנו מחזיקים במתחם כ־80 דונם, עם צפי תכנוני לכ־900 יחידות דיור בשכונה החדשה שעתידה לקום באזור.
מבחינתנו, מעבר לגודל, הכוח האמיתי נמצא בשילוב בין מיקום אסטרטגי, קבוצה גדולה ומאורגנת, הסכם שיתוף חזק וליווי מקצועי שמלווה את הקרקע לאורך כל הדרך עד שלבי המימוש.
אם אתם מתעניינים בהשקעה בקרקע במרחב תמ״א 75 – שער המפרץ, ורוצים להבין איך עושים את זה בצורה נכונה, מוזמנים להצטרף לקבוצת המשקיעים שלנו במתחם.
מה מתוכנן לקום במסגרת שער המפרץ?
בתכנון הכולל מדובר בסדר גודל של כ־100 אלף יחידות דיור, לצד מרכזי תעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור, מוקדי בילוי ושטחים פתוחים נרחבים.
המטרה היא לחבר בין חיפה לקריות וליצור מרחב שבו אפשר לגור, לעבוד ולבלות. יובל אדמון ראש המנהלת לפיתוח מפרץ חיפה וסגן ראש המועצה הלאומית לכלכלה המחיש את גודל השינוי: מבחינת מספר הדירות, זה כמעט כמו להקים את חיפה פעם נוספת בין חיפה לקריות.
מה מתוכנן בפארק המטרופוליני החדש?
מתוכנן פארק שישלב שטחים פתוחים ומרחבי פנאי ונופש בהיקף של כ־6,000 דונם. המשמעות עבור האזור היא מרחב ירוק גדול שיכול להפוך לחלק מחיי היום־יום של התושבים ולמוקד משיכה למבקרים.
מה מתוכנן מבחינת תחבורה באזור?
הרכבת הקלה ״נופית״ אשר תחבר בין חיפה, קריית אתא ונוף הגליל, ולכביש 6.
מה היתרון בהסכם שיתוף גדול?
קבוצה מאורגנת יכולה לרכז ייצוג משפטי, שמאי ותכנוני ולפעול במשותף מול הרשויות. בפרופרטים אנחנו מחזיקים במתחם כ־80 דונם, עם צפי תכנוני לכ־900 יחידות דיור. היקף הקרקע וההתארגנות המשותפת מאפשרים לפעול כקבוצה לאורך התהליך; הצפי התכנוני אינו הקצאה סופית או התחייבות למספר הדירות שיקבל כל משקיע.
האם ניתן למכור באמצע הדרך במידת הצורך?
כמובן. ברגע שהחלטתם למכור,אנחנו נדאג למכירת הקרקע. כמובן שככל שתישארו יותר זמן תרוויחו יותר.
מ2009 מעולם לא קרה שלקוח היה צריך למכור באמצע ולא מצאנו לו קונה.
איפה נמצא תמא 75?
תמ״א 75 נמצאת באזור מפרץ חיפה, במרחב שבין חיפה לקריות.
בפרופרטים אנחנו מחזיקים קרקעות במתחם כנרת בדרום קריית אתא, בתת־מתחם 2.4 של התוכנית.
מהו צפי הזמן להשלמת תהליך ההשבחה?
ההערכה המוצגת לפרויקט היא כ־3–4 שנים להשלמת תהליך ההשבחה. זו הערכה, והיא תלויה בהתקדמות התכנון ובהליכי האישור. היא אינה מועד מובטח לתחילת בנייה או למימוש ההשקעה.
מה קורה אם התכנון יתעכב?
בתוכנית בסדר גודל כזה, לפעמים דווקא השינויים האלה פותחים אפשרויות להשבחה נוספת, כמו הגדלת זכויות הבנייה או שיפור התכנון, בדרך כלל השינוי הוא לטובת בעל הקרקע.
בפרופרטים אנחנו עוקבים אחר השינויים וההנחיות החדשות, ובוחנים עם הצוות המקצועי איך לפעול כדי לשפר את התוצאה עבורנו ועבור המשקיעים שלנו.
מניסיון העבר שלנו, העיכובים והשינויים הם אלה שהפכו פרויקט מעסקה טובה לעסקה מעולה הכוללת השבחה משמעותית מעבר לצפי המקורי.
- כתבה במרכז הנדל"ן – השכונה הראשונה בתמ"א 75 במפרץ חיפה
סרטונים וכתבות על תמ"א 75 שער המפרץ
בכתבה שפורסמה באתר כלבו חיפה והקריות דווח על המשך קידום מתחמים 3 ו־4 בתמ״א 75 לפיתוח מפרץ חיפה. התוכניות כוללות אלפי יחידות דיור, שטחי תעסוקה, מסחר ותעשייה ופארק מטרופוליני סביב נחל הקישון, כחלק מהמהלך לשינוי פני המפרץ, פינוי התעשייה המזהמת ויצירת מוקדי מגורים ותעסוקה חדשים בצפון.
בכתבה שפורסמה באתר כלבו חיפה והקריות דווח על קידום מתחם חדש במפרץ חיפה, הכולל תכנון לכ־70 אלף יחידות דיור, שטחי תעסוקה, מסחר, פארקים ושטחים פתוחים. מהלך הפיתוח הרחב במטרופולין חיפה והקריות מדגיש את פוטנציאל ההתפתחות של אזורים סמוכים בצפון, בהם מתוכנן גם מתחם כנרת.
בכתבה שפורסמה באתר מרכז הנדל״ן נסקר קידום השכונה הראשונה בתוכנית הענק למפרץ חיפה, הכוללת אלפי יחידות דיור, שטחי תעסוקה וחיבור חדש לים. ההתפתחות המתוכננת במרחב המפרץ והקריות מחזקת את תשומת הלב לאזורי צמיחה סמוכים בצפון, בהם מתוכנן גם מתחם כנרת.
כניסת אנבידיה לצפון עשויה להשפיע גם על אזורי ההתפתחות סביב קריית אתא, ובכתבה שפורסמה באתר בלינקר – הד הקריות נבחנת ההשפעה האפשרית על הביקושים למגורים ולהשקעות באזור שבו מתוכנן גם מתחם כנרת.
באתר החדשות חי פה – חדשות חיפה והצפון סיקרו את המרוץ להקמת קמפוס אנבידיה בצפון ואת הרשויות שהתמודדו על הפרויקט, ובהן גם קריית אתא עם תוכניות פיתוח ושכונות חדשות שעשויות להשפיע על הביקוש למגורים ולהשקעות באזור.
