תפקידו וחשיבותו של יועץ נדל"ן בהשקעה בקרקעות

בצמתים בחיים בהם מתקבלות החלטות חשובות נרצה להיות בטוחים שאנו מקבלים את ההחלטה הנכונה המבוססת על ידע ספציפי ומידע אמין ומדויק. השקעה בנדל"ן היא החלטה שעבור מרבית הישראלים כרוכה בהתחייבות כספית משמעותית ובעלת השלכות כלכליות לטווח הקצר והארוך ולכן לא נרצה להשאירה ליד הגורל. הדבר נכון במיוחד כאשר על הפרק עומדת השקעה בקרקעות. הסיבה לכך היא המורכבות הרבה שמלווה את מרבית העסקאות מסוג זה. בחירה בהשקעה בקרקע היא במקרים רבים בעלת פוטנציאל רב מאוד להשאת רווחים משמעותיים אך היא דורשת מומחיות וידע מקצועי המצויים אצל יועץ נדל"ן מומחה.

מיהו יועץ נדל"ן?

יועץ נדל"ן הוא איש מקצוע בעל ניסיון וידע רב בתחום הנדל"ן, העוסק במתן ייעוץ ללקוחות ביחס להשקעות וקבלת החלטות בעסקאות נדל"ן. תפקידו של יועץ נדל"ן כולל את היותו מקור ידע בתחומי הנדל"ן השונים ומתן ליווי צמוד בכל שלבי העסקה החל מחשיפה לאפשרויות השונות להשקעה, קבלת ההחלטות ביחס לעסקה, ניהול משא ומתן וביצוע העסקה על היבטיה השונים. כאשר אתם יועץ נדל"ן הוא הגורם אליו ניתן להפנות את כל השאלות המתעוררות תוך כדי ההליך ותפקידו לחשוף בפני לקוחותיו את כל המידע הרלוונטי לעסקה, יתרונותיה והסיכונים הכרוכים בה. הניסיון והידע של יועץ נדל"ן איכותי מעניקים ללקוחות שלו יתרון על פני משקיעים אחרים בנדל"ן אשר מתורגם לבחירת העסקה המתאימה ביותר, בתנאים הטובים ביותר ועם פוטנציאל רווח רב ביותר, בהתאם לצרכים והיכולות של הלקוח.

מהי הכשרתו של יועץ נדל"ן?

ישנן דרכים רבות לצבור ידע וניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן. כיום מוסדות לימוד רבים בישראל מציעים הכשרות וקורסים בתחומי הנדל"ן ובין היתר תארים וקורסים מתקדמים ליועצי נדל"ן. במסגרת הכשרות אלה ניתנת הזדמנות ללמוד מאנשי נדל"ן מנוסים על היבטים רבים של עיסוק בנדל"ן כדוגמת ללימוד השיטות והכלים לביצוע השקעה מוצלחות, שוק הנדל"ן בישראל, שיקולי מיסוי וכדאיות, תמחור נדל"ן, מימון ועוד. בעבודת יועץ הנדל"ן בשטח, הצד התיאורטי מצטרף לניסיון המעשי של ביצוע עסקאות רבות ומגוונות, כך שנצבר גוף ידע עשיר ביותר אשר מנותב לטובת הלקוח.

פרופרטים – יועצי נדל"ן עם הצלחות בשטח

הצוות המקצועי בפרופרטים מורכב מיועצי נדל"ן מובילים בישראל בעלי ניסיון רב של 16 שנים בתחום ההשקעות במאות עסקאות שונות ומגוונות בנדל"ן ובקרקעות בפרט. האנשים העומדים מאחורי המיזם הם מרצים מבוקשים בפני עצמם במכללות ובאוניברסיטת ת״א אשר מלמדים בתוכניות יוקרתיות בישראל בתחום ייעוץ הנדל"ן, כך שאתם יכולים להיות בטוחים שאתם בידיים טובות. הצוות המקצועי בפרופרטים עוסק מזה שנים רבות בהיבטים השונים של השקעות בנדל"ן ובעל ניסיון עשיר בליווי ותיווך עסקאות מוצלחות והשקעות שהניבו עד כה רווחים מדהימים ללקוחות הקבוצה. בכל פניה שנעשית לפרופרטים נבחנים לעומק יכולותיו וצרכיו של הלקוח, ומותאמת עבורו העסקה הטובה ביותר למידותיו. בבחירה להצטרף להשקעה בקרקעות דרך פרופרטים, כל חבר בקבוצה מקבל מיועצי הנדל"ן של פרופרטים ליווי ותמיכה מקצועית ואישית מלאה לאורך כל הדרך.

רוצה להשקיע בנדל"ן בראש שקט? בשביל זה אנחנו פה!

יועצי הנדל"ן של PROPERTEAM ישמחו לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.

 

    

איפה כדאי להשקיע 100 אלף שקל?

הצלחתם לחסוך סכום התחלתי להשקעה ואתם מתלבטים לאן לנתב אותו? משקיעים פוטנציאלים רבים מתלבטים איפה כדאי להשקיע 100 אלף שקל. לכאורה מדובר בסכום נמוך להשקעה בנדל"ן אך המצב הזה עשוי דווקא לשחק לטובתכם. השקעה במסגרת קבוצת פרופרטים מאפשרת להשקיע בקרקעות בתכנון מתקדם עם פוטנציאל אקזיט של מאות אחוזים, לצד אפשרויות מימון נוחות גם בסכום התחלתי צנוע. אפשרות מעולה להשקעה שכזו היא מתחם המגורים החדש המתוכנן בטבריה. קרקע במיקום מדהים על מצוק הפונה לכינרת, הכלולה בתוכנית מתאר מאושרת שסביבה עתידים לקום מתחם ההיי-טק של העיר וכן תחנת רכבת ורכבל. וכל הטוב הזה צפוי להניב עבורכם תשואה של 17%-12% בשנה. אל תפספסו את התזמון המושלם להשקיע בטבריה.

השקעה בטבריה בתזמון מושלם

אולי חלק מהקוראים שורות אלה מרימים גבה במחשבה על טבריה כהשקעה מבטיחה. אך שווה להכיר את העובדות – בשנים האחרונות טבריה שינתה את פניה. שינוי שכולל מעבר של משפחות מבחוץ אל העיר, משפרי דיור ובעיקר, עליית מחירים משמעותית. השינויים האלה הם תולדה בעיקר של תוכנית המתאר החדשה והמאושרת של העיר הכוללת תוספת של 11 אלף יחידות דיור, ולמעלה מ-7,000 חדרי מלונות, מתחם היי-טק מבטיח ועוד. התוכניות המאושרת היא תוצר של עבודה מאומצת של העירייה ומשרד השיכון ששמו להם למטרה לקדם את העיר ולהביא להמשך מגמת תנופת הפיתוח והצמיחה בה.

מתחם מספר 12 – פריים לוקיישן מול הכינרת

המתחם שבו משקיעה קבוצת פרופרטים הוא מתחם מספר 12 בתוכנית המתאר המאושרת. המתחם מצוי על המצוק של העיר טבריה ומשקיף על נופה המרהיב של הכינרת. בסמוך למתחם (במתחם 10 בתוכנית), עתיד על פי התוכנית לקום מתחם ההיי-טק והתעסוקה החדש של העיר, דבר שצפוי להעלות את ערכו של האזור ולהוביל לפיתוח תשתיות, לפתיחת משרות חדשות, משיכת חברות טכנולוגיה והיי-טק וכן תושבים איכותיים. בנוסף, ישנה תוכנית למתחם תחבורה צמוד למתחם 12 הכוללת, פרט לאוטובוסים, גם תחנת רכבת ואפילו תוכנית עתידית להקמת רכבל ממתחם 12 ועד לעיר התחתית.

מדוע דווקא עכשיו?

כשאנחנו מדברים על השקעות משתלמות בנדל"ן אנחנו חוזרים פעמים רבות לחשיבות התזמון והזיהוי המוקדם של פוטנציאל הנכס. כדי להרוויח סכומים משמעותיים לא ניתן להשקיע בנכס שכבר נמצא בשיא שלו מבחינת הביקוש כי נכס כזה כבר מיצה את מרבית פוטנציאל קפיצת הערך והוא יקר. לכן, השקעה נכונה בנדל"ן חייבת להיעשות עוד קודם, באמצעות זיהוי הנכסים שבזמן נתון הביקוש להם הוא נמוך יחסית ולכן הם זולים. השקעה בטבריה היא דוגמה מצוינת להשקעה עם פוטנציאל תשואה מדהים. היום טבריה מתפתחת אך עדיין אינה מתקרבת למיצוי הפוטנציאל הגלום בה והיא צפויה לעשות קפיצה ענקית בזכות תוכנית המתאר החדשה שאושרה. לכן, השקעה בטבריה עדיין זולה כיום אך לא לאורך זמן. זהו בדיוק הזמן המושלם להשקיע במתחם וליהנות מהיתרונות של השקעה בטוחה וזולה לצד פוטנציאל רווח מדהים וחד פעמי.

השקעה במתחם המגורים החדש בטבריה – הזדמנות מדהימה למשקיע הפרטי

  • פריים לוקיישן – המתחם ממוקם על מצוק טבריה המשקיף על הכנרת ומתוכנן להיות מתחם מגורים. מתחם תעסוקה והיי-טק ותחנות רכבת ורכבל יעלו בהמשך את ערכו של המתחם.
  • סטאטוס קרקע מתקדם – הקרקע אינה זמינה עדיין לבניה בשלב זה אך במסגרת תוכנית המתאר המאושרת של העיר טבריה מתוכנן להיבנות עליה מתחם מגורים חדש ויוקרתי.
  • טיימינג – טבריה מצויה בתנופה והתפתחות משמעותית אך עדיין זולה בשלב זה – בדיוק הזמן הנכון להשקיע באופן בטוח ולהניב תשואה משמעותית.

אם אתה שואל את עצמך איפה כדאי להשקיע 100 אלף שקל בנדל"ן? הצטרף אלינו להשקעה עם פוטנציאל אדיר!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.

 

 

    

איפה כדאי להשקיע 200 אלף שקל בתחום הנדל״ן?

כולנו מכירים היטב את הקושי של זוגות צעירים ויחידים בישראל לקנות דירת מגורים או נכס להשקעה. ישראלים רבים מצליחים במשך השנים לחסוך סכום התחלתי יפה, אך כזה שעדיין אינו מספיק כדי בפועל לרכוש דירה. האמת היא, שהשקעה בנכס נדל"ן למגורים במצב השוק הנוכחי היא ככל הנראה לא הצעד המשתלם והרווחי ביותר שאפשרי מבחינה כלכלית. לצד זאת, בכמה מאוד אלפי שקלים בודדים ניתן ממש בימים אלה לבצע השקעת נדל"ן חסרת תקדים מבחינת אחוזי הרווח הצפויים והסיכון הנמוך. אם אתם מתלבטים איפה כדאי להשקיע 200 אלף שקל, בשורות הבאות נספר לכם על פרויקט עם פוטנציאל חד-פעמי להצלחה ואם עוד לא שמעתם עליו, זה בהחלט הזמן – הכירו את אנרג'י פארק חדרה.

מדוע דווקא חדרה?

בשנים האחרונות הפכה חדרה לעיר המרכזית בצפון השרון והיא נהנית מתנופת בנייה, התפתחות עירונית וגידול אוכלוסיה משמעותי. בעיר, המונה כיום כ-100 אלף איש, התבססה בשנים אלה אוכלוסיה חזקה ומשכילה ומשפחות צעירות רבות. על מנת לתת מענה מתאים לצמיחת העיר, יזמה העירייה תכנית מתאר עירונית חדשה, שבמסגרתה מוקם כיום מתחם האנרג'י פארק. אנרג'י פארק הוא מתחם עסקים, טכנולוגיה ובילוי המונה כ-2,000 דונם וצפוי לאכלס כמה מחברות האנרגיה, טכנולוגיה וההיי-טק החשובות בישראל. המתחם ממוקם בפריים לוקיישן, על כביש החוף, ממש בין תל אביב לחיפה וצמוד לתחנת הרכבת חדרה מערב.

אנרג'י פארק – הזדמנות יוצאת דופן

אנרג'י פארק מזמנת למשקיעים הזדמנות יוצאת דופן ליהנות מהשקעה מעולה ובטוחה לצד תשואה צפויה של עשרות אחוזים, מימוש צפוי של בין 5-3 שנים בלבד, רף כניסה מינימאלי להשקעה וסיכון מהנמוכים בארץ. למצטרפים להשקעה במתחם במסגרת מועדון פרופרטים תינתן אפשרות נדירה לרכוש יחידת קרקע בסטאטוס מתקדם מאוד, בעלות רצפה ועם אפשרות לקבל מימון בנקאי לצורך מינוף והגדלת התשואה. ואם לא די בכך, הפרויקט זוכה לקידום ותמיכה נרחבת ביותר של עיריית חדרה והחברה הכלכלית בעיר שרואות בו פרויקט דגל חיוני להתפתחות העיר וליצירת מאזן עם יחידות הדיור הרבות בה. אלה שמות יחד את מלוא כובד משקלן ומשקיעות עשרות מיליוני שקלים לפיתוח התשתיות והכבישים במתחם וליצירת מלוא התנאים הנדרשים להקמתו המוצלחת.

השקעה במתחם אנרג'י פארק – אל תפספסו!

פריים לוקיישן – אנרג'י פארק הוא מה שאנחנו מכנים בתחום הנדל"ן "פריים לוקיישן", ובגדול. המתחם מצוי במיקום הטוב ביותר עבור מסחר ותעסוקה בעיר – בין כביש 2 לכביש 4, ממש בין תל אביב לחיפה ובצמוד לרכבת חדרה מערב. מדובר במיקום שהוא טבעי ונוח עבור חברות אנרגיה והיי-טק אשר חלקן כבר החלו להביע עניין בפרויקט והקרבה לצירי תנועה ראשיים ולתחבורה ציבורית תאפשר גישה נוחה של עובדים למתחם.

סטאטוס קרקע מתקדם – מדובר בתוכנית המתקדמת ביותר כיום של העיר חדרה והבניה במסגרת הפרויקט כבר החלה. כלומר, לא עוד קרקע חקלאית ללא תוכנית אלא קרקע שכבר ברור לכל שתופשר לבנייה.

טיימינג – רכישת קרקע בשלב זה בפרויקט נעשית בתזמון אידיאלי שכן הקרקע מצויה בשלב מתקדם ביותר מבחינה תכנונית והפרויקט זוכה לתמיכה חסרת תקדים מצד הרשות המקומית, מצב המאפשר רמת ביטחון גבוהה מאוד לצד רווח מקסימאלי.

פיתוח אזורי – עיריית חדרה והחברה הכלכלית של העיר מבצעות פעולות פיתוח אזורי כדוגמת, כבישים, תאורה, מדרכות וכו' בעשרות מיליוני שקלים. כלומר, הפיתוח מובטח ואינו תלוי במוטיבציה או בהשקעה של היזמים.

 

 

יש לך 200 אלף ₪ להשקעה בנדל"ן? הצטרף אלינו לפרויקט חד-פעמי!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.

 

 

    

נדל"ן עסקי או נדל"ן למגורים – איפה כדאי להשקיע?

בהשוואה לשוק הנדל"ן במקומות אחרים בעולם, ניתן לומר בהכללה כי המשקיע הישראלי מגלה עניין רב בהשקעות בנדל"ן עסקי ומסחרי. שוק המשרדים בישראל מבוקש מאוד בקרב משקיעים פרטיים וחלק מהמשקיעים אכן מצליחים להניב תשואות יפות. לצד ההצלחות, ישנם משקיעים רבים בתחום שאינם מודעים די הצורך לסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל"ן עסקי ואינם לוקחים בחשבון את שאלת הביקוש וההיצע המרחפת מעל השקעות מסוג זה. השקעה בנדל"ן עסקי כרוכה בשיקולים ייחודיים השונים במידה רבה מהשקעה בנכס למגורים או בקרקע בהליכי השבחה. הסיכון לבועת מחירים עלול להוביל לחוסר רווחיות ואף הפסד. אם אתם חושבים להשקיע בנדל"ן עסקי, אלה הדברים שחשוב שתדעו.

מהו נדל"ן עסקי?

תחת הקטגוריה של נדל"ן עסקי נכללים נכסים המשמשים לצרכים עסקיים בלבד, ואינם מתאימים למגורים. נדל"ן עסקי כולל בין היתר מתחמי משרדים, חנויות, בתי קפה ומסעדות, מבני תעשייה, תחנות דלק, חניונים, מחסנים, ועוד. מבין כל אלה, מועדף ומוביל בשוק הנדל"ן העסקי באופן מיוחד תחום המשרדים. בשנים האחרונות נבנו ונבנים מתחמי משרדים יוקרתיים ברחבי הארץ ומשקיעים רבים מגלים בהם עניין.

אילו סיכונים קיימים בשוק הנדל"ן העסקי?

הסיכון המרכזי בתחום הנדל"ן העסקי מצוי בפער שבין תנופת הבנייה והשיווק האגרסיבי לבין הביקוש בשטח. כבר כיום ישנם אזורים בהם מוקמים פרויקטים גרנדיוזים של מתחמי משרדים כאשר בפועל ההיצע עולה על הביקוש. הגורמים העומדים מאחורי הפרויקטים הללו משווקים אותם למשקיעים כ"סחורה חמה" עם פוטנציאל רווח עצום. מדובר במצבים שעלולים להתפתח לכדי בועת מחירים באזורים שונים. פיצוץ של בועה שכזו עלול להוביל את המשקיעים לשוקת שבורה – מצב בו הנכס אינו מניב רווח ואף מפסיד כספים למשקיע. חשוב לזכור למשל כי כאשר משקיע אינו מצליח להשכיר משרד, הנכס עדיין דורש דמי ניהול וסכומי ארנונה גבוהים.

מה ניתן לעשות כדי לצמצם את הסיכון?

שוק הנדל"ן העסקי באמת טומן בתוכו גם פוטנציאל לרווח אך הדבר תלוי מאוד באזור הפרויקט ובתמהיל הייעודים האזורי – היכן ישנם אזורים רבים המיועדים למסחר ותעשייה והיכן חסרים שטחים מתאימים. לכן, כל מקרה של השקעה בנדל"ן עסקי מחייב בחינת המקרה לגופו, ביצוע הערכה מבוססת נתונים ביחס לאזור והביקוש הממשי – ולא רק כפי שמוצג בשיווק – וכן, התרחקות מנכסים ופרויקטים שמסתמנים כבועה על סף פיצוץ. לצורך כך, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה בתחום שיוכל לתת הכוונה מתאימה.

מועדון המשקיעים פרופרטים – להשקיע ביחד עם המומחים

צוות המומחים של פרופרטים פועל לאתר קרקעות אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר ולהן פוטנציאל רווח גדול. הרכישה מתבצעת כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. היזמים בפרופרטים משתמשים במומחיות ובניסיון שלהם להאיץ את התהליכים מול הרשויות – כלומר, מייצרים את העסקה במינימום זמן ומקסימום רווח – ובבוא העת מוכרים את הקרקע, שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה. חשוב לדעת, המומחים של פרופרטים שותפים פעילים בכל רכישה וחברים במועדון. לכן, ישנה זהות אינטרסים עם חברי הקבוצה. כל עסקה נבחנת היטב מכל כיוון והסיכון למשקיע מצומצם למינימום.

רוצה להשקיע בנדל"ן? אנחנו כאן בשבילך!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.

    

השקעות ונדל״ן כדרך חיים – הסיפור של חיים ברטוב

היי, אני חיים,מנכ״ל חברת פרופרטים, שותף ומייסד בחברה, בעלים של משרד תיווך בירושלים, יזם ומרצה בתחום הנדל"ן. מזה 15 שנים שאני חי ונושם את תחום ההשקעות בנדל"ן ועוסק בו כמעט מכל זווית אפשרית – כמתווך, עו"ד מקרקעין, יזם נדל"ן נמרץ, מרצה ומלמד את התחום וכמובן, משקיע בעצמי.

בפגישות עם לקוחות או בהרצאות מול סטודנטים, אני נוהג לספר את סיפור ה"רומן" הממושך שלי עם עולם הנדל"ן, איך הגעתי בכלל לתחום ומה דחף אותי להתחיל להשקיע בנדל"ן בגיל כל כך צעיר (ולא לרצות להפסיק אף פעם…). את השורות הבאות אני רוצה להקדיש כדי לספר גם לכם את הסיפור האישי שלי, מתוך האמונה שהסיפור שעומד מאחורי האנשים, המעשים שלהם והדרך שעברו, מעניינים הרבה יותר מעוד פרסום שיווקי על עסקה ספציפית.

סניף הבנקהספר ומפגש משנה חיים

בחיידק הנדל"ן אפשר לומר שנדבקתי בגיל 17, כאשר קראתי לראשונה את הספר "אבא עשיר, אבא עני" של רוברט קיוסאקי. באותה תקופה, בתור תלמיד תיכון, התחלתי לעבוד בסניף בנק שניהל דוד שלי ז"ל. לא בדיוק כעובד מן המניין, אבל החלטתי לחסוך כסף לרכישת רכב ושום עבודה לא נראתה פחותת כבוד. שטפתי רכבים של עובדי הבנק, עשיתי משלוחים לשמאים, צילמתי הסכמים ובין לבין רכשתי ידע חשוב על משכנתאות, הלוואות וכו' וחלמתי, בעקבות הספר, לרכוש נדל"ן כדי להתבסס וליצור לעצמי, מוקדם ככל האפשר, הכנסות פאסיביות מנכסים ועצמאות כלכלית.

בסניף הבנק הכרתי גם את מתווך הדירות המנוסה שלימים לקח אותי תחת חסותו וליווה אותי בצעדים הראשונים במקצוע. הוא נהג להגיע לבנק בקביעות לסדר משכנתאות ללקוחותיו ומיד הבחין באנרגטיות שלי, בחיבור לאנשים ובתיאבון ללמוד לעשות כסף ועסקאות, ולכן הסכמנו שאבוא לעבוד אצלו אחרי שאסיים את שירותי הצבאי.

צעדים ראשונים בעולם הנדל"ן והתיווך

בזמן השירות הצבאי שלי כבר התחלתי לעזור לחברים מבוגרים ממני להשיג משכנתאות זולות או למחזר משכנתאות יקרות. וכשהשתחררתי, התחלתי לעבוד עם מתווך הדירות שהכרתי בבנק. הוא היה מתווך שעסוק תמיד, אדם חיובי שהגיע להישגים כלכליים מרשימים מאוד, אחרי שעלה מברית המועצות פחות מ-20 שנה קודם לכן. היה ברור לשנינו שאני מוכן לעבוד קשה ולהרוויח מעט כדי להיות לצידו וללמוד ממנו את רזי המקצוע ואכן, שנות העבודה המשותפת לימדו אותי שיעורים מאלפים לחיים על כסף, מקצועיות, עבודה קשה וגם על חברות ומשפחה.

במהלך השנים הללו עבדנו במשותף, מתוך אמון הדדי, בנמרצות ונחישות, ואני גאה לומר שהפכתי בתקופה הזו לסוכן תיווך שהשאיר חותם משמעותי בצפון ירושלים. עם כל עסקה שסגרתי הפכתי למבין יותר ומקצועי יותר בתחום המשא ומתן, למדתי בעיקר מהשטח, אך לא רק. חשתי צמא אדיר לידע – קראתי ספרים, מאמרים, מידע זמין באינטרנט, לקחתי קורסים מקצועיים, יצרתי קשרים עם קולגות ואנשי עסקים וכמובן, הייתי קשוב מאוד ללקוחות שלי, לבעלי הנכסים ולקונים. בעיקר ראיתי לנגד עיני בכל משא ומתן הזדמנות לעזור לצדדים להגיע לעסקה טובה, ונכונה עבורם ועל הדרך להרוויח. באותן שנים הייתי חזק מאד בשוק הדירות באזור, הכרתי כמעט כל דירה שהתפרסמה, יצרתי שיטות משוגעות כדי לגייס נכסים, התמקצעתי עוד יותר במשכנתאות והתחברתי לעורכי הדין המובילים בירושלים כדי שיסייעו לסגור את העסקאות שלי בזריזות.

הגשמת החלום – מדירת שיכון קטנה ועד הקמת פרופרטים נדל״ן

במהלך שנותיי בתור מתווך צעיר לא חדלתי לראות לנגד עיני את המטרה שהצבתי לעצמי בגיל 17, להיות בעל נכסים וכמה שיותר מהר. כאשר הגעתי למקום שבו רכשתי כבר את הכלים הנדרשים, הבנה בנכסים, מחירים, משא ומתן, מיסוי מקרקעין ומשכנתאות, הייתי בן 22 ויכולתי להרשות לעצמי לקנות את הדירה הראשונה שלי- דירת שיכון קטנה בקומה אחרונה במושבה היוונית בירושלים.

כשברקע השוק עובר תהפוכות, המשכתי לקדם ולסגור עסקאות קניה ומכירה רבות מאוד כמתווך. מחירי הדירות בינתיים האמירו, כמות המתווכים גדלה בצורה משמעותית ואני סיימתי תואר במשפטים. אתם ודאי מבינים בשלב הזה שגם בתור מתמחה ועו"ד לא זנחתי את הנדל"ן ועסקתי בתחום המקרקעין בתור שותף בשני משרדי עו״ד. בהמשך הקמתי משרד תיווך ובמקביל, שותפי אייל ואני הקמנו את מועדון פרופרטים למשקיעי נדל״ן בישראל, המאפשר לאנשים רבים לייצר תשואות מעולות גם בארץ, במסגרת שוק נדל״ן שהוא מהמאתגרים וגבוהים בעולם. במרוצת השנים, לא חדלתי לרגע לקנות נכסים, להשביח, למכור ולהחזיק נדל״ן, מכל הסוגים, במטרה להגיע לעצמאות כלכלית, ממש כפי שלמדתי מרוברט קיוסאקי בספרו.

ומה קורה איתי היום?

כיום, אני בן 37, מתגורר ברמת גן ועדין נמצא לא מעט בירושלים. את עיקר הפעילות הנדל"נית שלי אני ממקד ביזמות נדל"ן בפרופרטים, במסגרתה אנחנו מאפשרים לאנשים להיות שותפים שלנו לדרך ולייצר איתנו רווחים מהשקעות מעולות בנדל״ן. כמו בכל דבר משמעותי שעשיתי בחיים, גם בפעילות בפרופרטים, חשוב לי תמיד להבין האם וכיצד אני יכול לסייע באמת ללקוח, לאדם שעומד מולי.

מלבד העיסוק במסגרת פרופרטים יש בבעלותי משרד תיווך קטן בירושלים, שמסייע ללקוחות שלנו למכור ולקנות נכסים. בנוסף, אני גם מרצה ליזמות, השבחות, דיני תכנון ובניה והשקעות בנדל״ן במכללות המובילות בארץ בתחום ובאוניברסיטת תל אביב ומגייס את המומחיות והידע הרב שצברתי בשנים של עבודה בשטח, בלימוד אנשים ומתן כלים מעשיים כיצד ניתן להרוויח בהשקעות היום בישראל, למה חשוב להשקיע, כיצד ניתן לעשות זאת בצורה בטוחה וכיצד מגיעים לעצמאות כלכלית. ייתכן שיום אחד הנושאים החשובים האלה ילמדו בבתי הספר, בינתיים, אני תמיד שמח ללמד, לעשות ולסייע.

    

איך לא ליפול במלכודת של קבוצות השקעה?

ישראלים רבים מבינים היום שכספי הפנסיה או חסכונות סולידיים המניבים רווחים מזעריים לא יצליחו לספק עבורם ביטחון כלכלי בהמשך החיים. לנוכח המציאות הזו החיפוש אחר אפיק השקעה איכותי ומבטיח הפך לנחלת הכלל. קבוצות השקעה שבמסגרתם מתארגנת קבוצת משקיעים בנדל"ן – בין אם מדובר בהשקעה בנכס מניב או השקעה בקרקעות ויזמות נדל"נית – מושכות כיום יותר ויותר משקיעים ועשויות להוות פיתרון מצוין להשקעה נוחה ורווחית. יחד עם זאת, ההשקעה בקבוצה כרוכה בסיכונים שחשוב לקחת בחשבון. בואו ללמוד כיצד להשקיע בקבוצת השקעה מבלי ליפול למלכודות מיותרות.

מהן קבוצות השקעה בנדל"ן?

קבוצות השקעה בנדל"ן הן התארגנויות של אנשים פרטיים במטרה לבצע השקעה או יזמות משותפת בנדל"ן. הקבוצה יכולה להשקיע יחד ברכישת קרקע או בנכס מניב ובכך ליהנות מיתרון הגודל, כאשר בזכות סכומי הכסף הגדולים המופנים להשקעה, גדל משמעותית גם כוחו של ההון והיכולת להשיא באמצעותו רווחים. בהשקעה במסגרת קבוצת השקעה כל חבר בקבוצה משקיע בהתאם לחלק היחסי שלו בנכס ומניב רווחים על פי חלק זה. ההתנהלות במסגרת קבוצת ההשקעה תלויה בעיקר באופי הפרויקט שבו השקיעה, אשר בהתאם טעון קידום הליכים בירוקרטיים ומנהליים מול רשויות, התקשרויות עם קבלנים, אנשי מקצוע, קונים או שוכרים.

מהם היתרונות של קבוצת השקעה?

היתרון המרכזי של קבוצת המשקיעים אל מול השקעה כיחיד היא היתרון לגודל – יתרון שבא לידי ביטוי בהיקף הכספי של ההשקעה כמו גם בהתארגנות משותפת למען מטרה ואינטרסים משותפים. כתוצאה מכך, נוכל למנות את היתרונות הבאים:

סכום ההשקעה הגדול פותח בפני חברי הקבוצה אפשרויות השקעה רבות וטובות שלא היו בנות השגה בתור משקיע יחיד.

הנחות כמות – עסקאות טובות יותר מול אנשי מקצוע וברכישת סחורות.

שליטה טובה יותר בהליכים המתבצעים – כוח רב יותר לעומת משקיע בודד.

תקשורת מרוכזת מול רשויות וקבלנים – חסכון רב של אנרגיה וכאבי ראש מיותרים.

מהם החסרונות של קבוצת ההשקעה?

מרבית החסרונות של קבוצת ההשקעה קמים ונופלים על ניהול הקבוצה. שמענו בשנים האחרונות על מקרים מצערים של קבוצות רכישה שכשלו בשל ניהול לא תקין, יזמים לא ישרים שבחרו לעשות שימוש לא הולם ובלתי הוגן של כספי הקבוצה, כדוגמת העברות כספים בין פרויקטים. כשל אפשרי נוסף הוא ניהול כלכלי או עסקי בלתי תקין אשר יכול להתרחש גם בתום לב כתוצאה מחוסר ניסיון ושיקול דעת מוטעה. לצד החסרונות, חשוב לזכור כי בכל השקעה יש סיכון מסוים אך את חסרונותיה האפשריים של קבוצת השקעה ניתן לגדר ולצמצם באמצעות בחירה מושכלת של הקבוצה והרקורד של מנהליה.

קבוצת המשקיעים של פרופרטים – איך זה עובד?

אנו בפרופרטים פועלים לאתר קרקעות פוטנציאליות במיוחד אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר. אנחנו רוכשים אותן יחד כקבוצה כאשר כל שותף בקבוצת המשקיעים שלנו בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. אנחנו משתמשים במומחיות ובניסיון שלנו להאיץ את התהליכים מול הרשויות – כלומר, מייצרים בעצמנו את העסקה במינימום זמן ומקסימום רווח – ובבוא העת מוכרים את הקרקע, שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה. חשוב לדעת, אנחנו בפרופרטים לא מתווכים אלא שותפים פעילים בכל רכישה וחברים במועדון. לכן, האינטרסים שלנו זהים לחלוטין לחברי הקבוצה. אנחנו יוצרים מערכת יחסים אישית, ישירה ובלתי אמצעית ומשתפים אתכם בכל שלבי העסקה כך שאתם תמיד בשליטה.

 

    

כל מה שצריך לדעת על השקעה בנדל"ן מסחרי

בשנים האחרונות אנחנו עדים לפרויקטים רבים במסגרתם מוקמים בערים השונות מתחמי משרדים מפוארים שנועדו בעיקר לתעשיית ההיי-טק הישראלית. ההשקעה במשרדים קורצת למשקיעים רבים בשוק הנדל"ן שחלקם אכן מצליחים להשיא תשואות נאות. לצד סיכויי ההצלחה, חשוב לזכור: השקעה בנדל"ן מסחרי שונה באופייה מהשקעה בנכס למגורים או בקרקע בהליכי השבחה ולכן טעונה בהתחשבות בגורמים אחרים והערכת סיכונים ייעודית. סיכון מרכזי בתחום ההשקעה בנדל"ן מסחרי היא סכנת ההצפה אשר עלולה להוריד את ערך הנכס ולהוביל לקשיים במציאת שוכרים. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לדעת.

מהו נדל"ן מסחרי?

נדל"ן מסחרי כולל כמעט את כל סוגי הנדל"ן שאינם מיועדים למגורים. בין סוגי הנדל"ן הללו אנחנו מונים בדרך כלל חנויות, משרדים, מבני תעשייה, תחנות דלק, חניונים, מחסנים, בתי מלון ועוד. אנחנו נתמקד בסוג המבוקש והחם ביותר בנדל"ן מסחרי בשנים האחרונות והוא כמובן מתחמי ובנייני המשרדים שמשקיעים רבים מגלים בהם עניין.

אילו יתרונות תמצאו בהשקעה בנדל"ן מסחרי?

בעסקה משתלמת בנדל"ן מסחרי ישנה אפשרות להשקיע סכומים נמוכים בהשוואה להשקעה בנכס נדל"ן למגורים לצד פוטנציאל תשואה גבוה יותר. בהנחה שזהו המצב, מכירת הנכס המסחרי לאחר עליית ערכו תניב אף היא הכנסה נאה למשקיע.

מהם הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי?

כיום, הסיכון המרכזי המאיים על משקיעים בנדל"ן מסחרי בשוק בישראל הוא סכנת ההצפה. אנחנו עדים למתחמים רבים למשרדים שנבנים ונחנכים בשנים האחרונות אך אין אחידות ביחס לביקוש ולהיצע. ישנם מתחמים שבהם, ממש כמו לחמניות חמות, המשרדים נחטפים מיד כשהם נכנסים לשוק ואחרים שמדשדשים ואפילו הופכים לבנייני רפאים. כאשר משקיע אינו מצליח להשכיר משרד, הנכס עדיין דורש דמי ניהול וסכומי ארנונה גבוהים. כמובן שמצב שכזה עלול גם להפיל את ערכו של הנכס ולהוביל להפסדים.

מה נדרש מבחינה חוקית לצורך השקעה בנדל"ן?

חשוב לדעת כי בשונה מהשקעה בדירת מגורים שבמסגרתה בעל הנכס נהנה בהקלות מס ביחס להשכרת הנכס, השכרת משרד דורשת דיווח שוטף של ההכנסות לרשויות המס, זאת ללא קשר למאפייניה הספציפיים של העסקה. כמו כן, בתור בעלי הנכס תצטרכו להוציא חשבונית לחברה השוכרת מכם את המשרד ולפיכך תצטרכו להיות עוסק מורשה או חברה.

איך תבחרו מתחם עם פוטנציאל רווח?

ככלל, בהשקעה בנכס נדל"ן תרצו להבטיח ככל האפשר שאזור הנכס יהיה אטרקטיבי גם בעוד חמש ועשר שנים, לא פחות מכפי שהוא כעת. על כך תוכלו ללמוד באמצעות איסוף מידע על האזור, הערכת ההכנסות וההוצאות הצפויות וניתוח כוחות השוק, כדוגמת סיכוני הצפת משרדים באזור הנבחר. על מנת לבחון האם השקעה בנדל"ן מסחרי כלשהו כדאית ומשתלמת ישנם שני גורמים מרכזיים הדורשים התייחסות מעמיקה:

מיקום שהוא – Prime Location זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר בהשקעה בנדל"ן, ובפרט השקעה בנדל"ן מסחרי. בכדי להבין האם המיקום של הנכס הוא אכן " "Prime Location חשוב לברר את מידת הנגישות של הנכס והסביבה לכבישים ראשיים, תחנות רכבת, אוטובוסים, מרכזי מסחר פעילים סמוכים, תוכניות ממשיות לפיתוח אזור הנכס וכן פיתוח עירוני שכבר בוצע מטעם העירייה כדוגמת מדרכות ותאורה.

תזמון – גם בהשקעה בנדל"ן מסחרי ישנה חשיבות רבה לבחינת התוכניות בעירייה. ככל שתוכניות שמטיבות עם הנכס נמצאות בשלבים מתקדמים יותר, כך העסקה תהיה בעלת פוטנציאל רב יותר להצלחה. כמובן שמצבים אלה עשויים להשפיע גם על המחיר בו תקנו את הנכס. תוכניות מתקדמות להקמת מתחם היי-טק בסמוך לנכס או הוספת אחוזי בנייה יהוו אינדיקציה לטובה ההשקעה.

    

מהי השקעה סולידית וכיצד לבחור אחת?

כאשר אנו שוקלים להיכנס להשקעה רמת הסיכון היא שתקבע מהו שיעור הרווח הפוטנציאלי, לצד ההפסד הגלום בהתממשות הסיכון. אפיקי השקעה רבים מציעים רמות סיכון נמוכות יותר שנועדו בעיקר להבטיח שקרן ההשקעה לא תרד לטמיון, לצד רווח מתון ובטוח יחסית. השקעה שכזו היא השקעה סולידית. לעומתה, אפיקי השקעה מסוכנים יותר מאופיינים בתנודתיות רבה של התשואה ובהתאם, ציפייה לרווח גבוה לצד סיכוי להפסד משמעותי. לרוב, מומלץ שלפחות חלק מכספי ההשקעות מושקע באפיקי השקעה סולידיים. כדי לבחור את ההשקעה הנכונה חשוב לערוך ניהול סיכונים מחושב תוך התייחסות ליחסי המינוף בהשקעה.

מהי השקעה סולידית ולמי היא מתאימה?

נהוג לסווג את אפיקי השקעה שונים בהתאם לרמת הסיכון הגלומה בהם. השקעות סולידיות הן השקעות שנחשבות ככלל בעלות סיכון נמוך. בהתאם, הן נושאת פוטנציאל נמוך לתשואות גבוהות במיוחד אך גם סיכוי נמוך להפסדים משמעותיים. במובן זה, השקעה סולידית היא השקעה שנועדה להשיא עבורכם רווחים צנועים אך בטוחים יחסית תוך הימנעות מתנודתיות או לילות ללא שינה. השקעה סולידית מתאימה למשקיעים שהם מטבעם יותר "שונאי סיכון". אם אתם משקיעים בתחילת הדרך או כאלה המעוניינים להשקיע כספי חיסכון בסכומים קטנים יחסית ולהבטיח הגנה על ערך הכסף, השקעה סולידית לרוב תתאים לכם במיוחד. בדרך כלל מומלץ לכל משקיע שלפחות חלק מהשקעותיו ינותבו לאפיק סולידי.

 

מהם יחסי ההון הנכונים במינוף?

מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי קטן יחסית על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר באמצעות נטילת משכנתה או הלוואה ייעודית. המינוף מאפשר ביצוע עסקאות בנדל"ן באמצעות סכומים קטנים יחסית ותוך הגדלת רכיב התשואה, מה שהופך את ההשקעה שלכם לרווחית יותר. לצד זאת, המינוף כרוך בסיכון בעיקר מפני שמדובר בהלוואה בסכום נכבד שאי עמידה בתנאיה עלול להוביל לסנקציות וחובות גדולים. לכן, קביעת היחס הנכון בין ההון העצמי לבין ההון הזר היא מרכיב חשוב מאוד בסיכון שאתם נוטלים במסגרת ההשקעה. על מנת להתאים את המינון הנכון של המינוף בהשקעה שלכם מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע.

ניהול סיכונים – כיצד נוכל להעריך את הסיכון?

הערכת הסיכון בהשקעה מורכבת תמיד ממאפיינים אובייקטיבים וסובייקטיביים. כך למשל, הסיכון הגלום במינוף שלכם תלוי בהון העצמי הזמין לכם, ביכולת ההחזר וביחס שתבחרו בין הון עצמי להון זר. גורמים אובייקטיביים שישפיעו על הערכת הסיכון היא הרגולציה החלה על התחום שעשויה להשפיע על מגוון היבטים בהשקעה ובין היתר, רמת המינוף המקסימאלית, הליכי ההשבחה המוסדרים בקרקע, מיסים שחלים על העסקה וכמובן, תנאי השוק ותחום ההשקעה – למשל, ההבדל ברמת הסיכון בין השקעה באג"ח ממשלתי לעומת השקעה במסעדה חדשה או בסטארט אפ. כאשר אנו ניגשים להשקעה פוטנציאלית כל המרכיבים הללו צריכים להילקח בחשבון ולהיות מכומתים כך שניתן יהיה לקבל מהם שורה תחתונה קלה להבנה.

בחרו השקעה המתאימה בדיוק בשבילכם

השקעה בקרקע בסטטוס מתקדם, בניגוד להשקעה בקרקעות בתוליות, יכולה להיות דוגמה טובה להשקעה סולידית. זאת בין השאר מכיוון שהמצב התכנוני הרבה יותר מוגדר ולפעמים אף כולל כבר זכויות בניה נתונות. קרקעות בסטטוס מתקדם קשות לאיתור משום שבדרך כלל בעלי הקרקע לא ירצו למכור אותם בשלב כה מתקדם. היות ומדובר בשטחים רחבים, כוח הקנייה שלכם לבד אינו מספיק לכן מומלץ להצטרף לקבוצת משקיעים או ליזמים שכבר רכשו חלק ממתחמי הבניה במקום, מהם ניתן לרכוש חלק יחסי בתוך המתחם.

איך זה עובד אצלנו? אנחנו והמומחים שאיתנו, מאתרים קרקעות פוטנציאליות במיוחד אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר. אנחנו רוכשים אותן יחד כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. אנחנו משתמשים במומחיות ובניסיון שלנו להאיץ את התהליכים מול הרשויות ובבוא העת מוכרים את הקרקע שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה.

השקעה בקרקע שנועדה להשבחה, מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה. השקעה עם צוות המקצוענים של פרופרטים נתפרת בדיוק על פי מידותיכם, בהתאם לסכום ההשקעה ומידת הסיכון אותו תרצו לקחת.

 

 

 

    

עצמאות כלכלית באמצעות השקעות נדל"ן – כמה ריאלי?

מרבית האוכלוסייה בגיל העבודה נסמכת על הכנסה אקטיבית ממשכורת באופן כמעט בלעדי לצורכי התנהלות כלכלית שוטפת. פרט לעבודה המאומצת ולשעות העבודה הארוכות שמחייב אותנו שוק העבודה בישראל, התלות המלאה במשכורת יוצרת בפועל חוסר ביטחון כלכלי. ייתכן שחלק מכם מרימים כעת גבה, מפני שאנחנו מורגלים כל כך לחשוב שמשכורת היא המתכון ליציבות כלכלית. אך האמת היא שנסיבות רבות עשויות להוציא אותנו במפתיע משוק העבודה, בין אם כתוצאה מפיטורין, תאונה או מחלה. והמצב ברור, כאשר כל ההכנסות הן אקטיביות אובדן המשכורת שווה לאובדן איכות החיים. לכן, השגת עצמאות כלכלית עוברת דרך יצירת הכנסה פאסיבית באמצעות רווח מהשקעה. השקעה בקרקעות היא דרך מעולה להשקיע בהתאם ליכולת שלכם ולהרוויח, במינימום מאמץ.

הכנסה פסיבית מול הכנסה אקטיבית

הכנסה אקטיבית היא הכנסה שבה אתם מקבלים שכר עבור העבודה שלכם. הדוגמה הפשוטה והרווחת ביותר היא המשכורת שאתם מקבלים מדי חודש. אם אתם מועסקים כשכירים בחברה, אתם מגיעים מדי בוקר לעבודה, חוזרים הביתה בשעות הערב ואחת לחודש כל העבודה שביצעתם מגולמת בתלוש המשכורת שלכם. לעומת זאת, הכנסה פאסיבית, היא בעלת אופי פעיל פחות. כלומר, זוהי הכנסה שנוצרת בעיקר מאחזקתם של נכסים ולא ממשלח יד. מבחינת דיני המס בישראל הכנסה פאסיבית היא הכנסה שהמקור שלה אינו בעסק אלא מריבית והפרשי הצמדה, דיבידנד, תמלוגים, דמי שכירות וכן הכנסה ממכירת נכס שלא שימש לעסק.

 

 

הכנסה פאסיבית – מהי האסטרטגיה הנכונה להשקעה?

כדי להבטיח יציבות כלכלית בצורה הטובה והיעילה ביותר חשוב שלפחות חלק מההכנסות יהיו הכנסות פאסיביות – הכנסות שהן תוצר של השקעה. יחד עם זאת, לא כל השקעה בהכרח תניב רווח ותוכל לתת מענה לצרכים שלכם. לצורך כך נדרש פיתוח אסטרטגית השקעות. במסגרת האסטרטגיה חשוב להתייחס, בין היתר, לגורמים הבאים:

תכנון מיטבי של ההשקעה תכנון מעמיק של ההשקעה בשלבים המוקדמים, עוד לפני ההחלטה להיכנס אליה על מנת לבחון את הכדאיות והסיכונים ולהבטיח סיכויי הצלחה גבוהים ככל האפשר.

חלוקה נכונה של השקעות אחד מכללי האצבע החשובים בהשקעות הוא "לא לשים את כל הביצים בסל אחד". כאשר כספי ההשקעה שלכם מחולקים בצורה חכמה בכמה השקעות שונות הסיכוי שלכם להרוויח עולה והסיכון להפסדים כבדים יורד.

כיצד תוכלו להשתמש במינוף?

מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי קטן יחסית על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר באמצעות נטילת משכנתה או הלוואה ייעודית. היתרון של מינוף הוא בכך שהוא מאפשר ביצוע עסקאות בנדל"ן באמצעות סכומים קטנים יחסית. צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלו והופך את ההשקעה לרווחית יותר. כלומר, תוכלו כמשקיעים בנדל"ן לקחת סכום ראשוני שנמצא בידיכם ובאמצעות תנאי הלוואה נוחים, להשיג תשואה משופרת על הון עצמי בסיסי יחסית, זאת בשונה למשל מהשקעות מקבילות בשוק ההון. כתוצאה מכך, שימוש במינוף יוכל לתרום להשגת עצמאות כלכלית מהר יותר באמצעות השקעה בנדל"ן.

השקעה בקרקעות – עצמאות כלכלית בהישג יד

השקעה בקרקע שנועדה לפיתוח מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה. איך זה עובד? אנחנו והמומחים שאיתנו, מאתרים קרקעות פוטנציאליות במיוחד אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר. כולנו – אנחנו, אתה ועוד חברים – רוכשים אותן יחד כקבוצה וכל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. אנחנו משתמשים במומחיות ובניסיון שלנו להאיץ את התהליכים מול הרשויות ובבוא העת מוכרים את הקרקע שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה.

 

 

    

ממה מושפעת התשואה בנדל"ן?

כאשר אנחנו חושבים על השקעה לרוב נבחן את האפשרויות העומדות לפנינו במונחים של תשואה. ההחלטה שלנו האם להיכנס להשקעה כזו או אחרת תלוי בהערכותינו המבוססות על התשואה שהיא צפויה לשאת, עד כמה התשואה הזו טובה לעומת האלטרנטיבות הקיימות ועד כמה היא משקפת את מידת הסיכון שיש בהשקעה. כאשר, במרבית המקרים השקעה יציבה ביותר בעלת סיכונים נמוכים תפיק לרוב אחוזי תשואה נמוכים ולעומתה השקעה "מסוכנת" יותר אמורה להבטיח אחוזי תשואה גבוהים. השאיפה היא כמובן למצוא את התמהיל המתאים ביותר עבורכם כמשקיעים. תשואה בנדל"ן מורכבת מגורמים שונים ומשתנה כתלות באופי ההשקעה ובשאלה האם מדובר בהשקעה בנכס מניב או השקעה בפיתוח קרקע.

מהי תשואה?

תשואה היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות אשר מייצג באחוזים את הרווח או ההפסד מההשקעה. ניקח דוגמה בסיסית:

דירה שנרכשה לפני שנה בעלות של 100,000₪ וכיום, שנה לאחר מכן, שווי הדירה עלה ועומד על 110,000 ₪. נחלק את עליית השווי במשך השנה הזו – 10,000 ₪ לשווי ההשקעה בנקודת הייחוס לפני שנה – כלומר, 100,000 ₪  במקרה הזה התשואה עומדת על 10%.

בדוגמה שהצגנו תשואה של 10% מייצגת את ההפרש באחוזים בין ההשקעה הראשונית לבין השווי של הנכס כיום. השינוי בתשואה יכול לנבוע ממקורות שונים: ריבית, רווח מעסק, רווח הון ועוד. בהתאם, ישנן דרכים שונות לחשב תשואה וגורמים שיש לקחת בחשבון כתלות באופי ונסיבות ההשקעה.

 

 

מדוע התשואה מעניינת אותנו?

התשואה חשובה לנו כאשר אנו שוקלים לבצע השקעה מפני שהיא כלי מקובל ונוח אשר נותן לנו ערך מדיד לבחינת רווחיות העסקה. כאשר התשואה הפוטנציאלית בעסקה מחושבת בצורה נכונה ולוקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על הרווח הצפוי כדוגמת תשלומי מיסים, הוצאות נלוות לרכישה, הוצאות שוטפות וחד פעמיות וכיו"ב היא מעניקה לנו תמונה שמשקפת נאמנה עד כמה השקעה שעל הפרק משתלמת. כאשר בידינו נתונים אודות התשואה של עסקה נוכל להשוות אותה למשל לתשואות אפשרויות באלטרנטיבות מוצעות מאותו הסוג וכן לעסקאות באפיקי השקעה אחרים. גורם נוסף שנכנס לשיקולים אלה הוא הסיכון שקיים בעסקה כאשר ככל שהסיכון גבוה יותר התשואה הצפויה חייבת להיות גבוהה יותר על מנת לשקף את הסיכון שניטל.

מהי תשואה בנדל"ן?

גם בהשקעה בנדל"ן ישנם חישובי תשואה שונים כתלות בסוג העסקה. כאשר מדובר בנכס מניב – כלומר, נכס נדל"ן אשר מפיק זרם הכנסות כדוגמת דירת מגורים, משרד, חנות או כל נכס אחר שמשולמים עליו דמי שכירות או שימוש קבועים – חישוב התשואה יהיה מורכב מהכנסות משכירות ומעליית ערך הנכס. לעומת זאת, בהשקעה בנדל"ן במטרה להשביח את הנכס, כדוגמת הפשרת קרקע חקלאית או שיפוץ משמעותי חישוב התשואה ייעשה על בסיס העלייה בערך הנכס בלבד מפני שאין במקרה הזה זרם הכנסות.

תשואה על קרקע בהליכי השבחה

השקעה בנכס נדל"ן שנועד לפיתוח מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה – ככל שמשך הזמן ארוך יותר עד למימוש, התשואה השנתית מההשקעה תהיה נמוכה יותר. כאשר אתם נכנסים לעסקה להשבחת קרקע התשואה תחושב על פי סכום ההשקעה כולל ההוצאות הנלוות וכן עליית ערך הקרקע שבעיקרה נובעת מקידום תוכניות שינוי הייעוד והוצאת היתר הבנייה. השקעה בקרקע באופן הזה עשויה להשיא רווחים של 10% ואף 20% וכאשר נעשה הליך ניהול סיכונים איכותי ומקצועי מדובר בהשקעה משתלמת ביותר ביחס להשקעה בנדל"ן מניב שעומדת בישראל על כ-3% בשנה במקרה הטוב וכן ביחס לאפיקי השקעה אחרים.