כל מה שצריך לדעת על השקעה בנדל"ן מסחרי

בשנים האחרונות אנחנו עדים לפרויקטים רבים במסגרתם מוקמים בערים השונות מתחמי משרדים מפוארים שנועדו בעיקר לתעשיית ההיי-טק הישראלית. ההשקעה במשרדים קורצת למשקיעים רבים בשוק הנדל"ן שחלקם אכן מצליחים להשיא תשואות נאות. לצד סיכויי ההצלחה, חשוב לזכור: השקעה בנדל"ן מסחרי שונה באופייה מהשקעה בנכס למגורים או בקרקע בהליכי השבחה ולכן טעונה בהתחשבות בגורמים אחרים והערכת סיכונים ייעודית. סיכון מרכזי בתחום ההשקעה בנדל"ן מסחרי היא סכנת ההצפה אשר עלולה להוריד את ערך הנכס ולהוביל לקשיים במציאת שוכרים. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לדעת.

מהו נדל"ן מסחרי?

נדל"ן מסחרי כולל כמעט את כל סוגי הנדל"ן שאינם מיועדים למגורים. בין סוגי הנדל"ן הללו אנחנו מונים בדרך כלל חנויות, משרדים, מבני תעשייה, תחנות דלק, חניונים, מחסנים, בתי מלון ועוד. אנחנו נתמקד בסוג המבוקש והחם ביותר בנדל"ן מסחרי בשנים האחרונות והוא כמובן מתחמי ובנייני המשרדים שמשקיעים רבים מגלים בהם עניין.

אילו יתרונות תמצאו בהשקעה בנדל"ן מסחרי?

בעסקה משתלמת בנדל"ן מסחרי ישנה אפשרות להשקיע סכומים נמוכים בהשוואה להשקעה בנכס נדל"ן למגורים לצד פוטנציאל תשואה גבוה יותר. בהנחה שזהו המצב, מכירת הנכס המסחרי לאחר עליית ערכו תניב אף היא הכנסה נאה למשקיע.

מהם הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי?

כיום, הסיכון המרכזי המאיים על משקיעים בנדל"ן מסחרי בשוק בישראל הוא סכנת ההצפה. אנחנו עדים למתחמים רבים למשרדים שנבנים ונחנכים בשנים האחרונות אך אין אחידות ביחס לביקוש ולהיצע. ישנם מתחמים שבהם, ממש כמו לחמניות חמות, המשרדים נחטפים מיד כשהם נכנסים לשוק ואחרים שמדשדשים ואפילו הופכים לבנייני רפאים. כאשר משקיע אינו מצליח להשכיר משרד, הנכס עדיין דורש דמי ניהול וסכומי ארנונה גבוהים. כמובן שמצב שכזה עלול גם להפיל את ערכו של הנכס ולהוביל להפסדים.

מה נדרש מבחינה חוקית לצורך השקעה בנדל"ן?

חשוב לדעת כי בשונה מהשקעה בדירת מגורים שבמסגרתה בעל הנכס נהנה בהקלות מס ביחס להשכרת הנכס, השכרת משרד דורשת דיווח שוטף של ההכנסות לרשויות המס, זאת ללא קשר למאפייניה הספציפיים של העסקה. כמו כן, בתור בעלי הנכס תצטרכו להוציא חשבונית לחברה השוכרת מכם את המשרד ולפיכך תצטרכו להיות עוסק מורשה או חברה.

איך תבחרו מתחם עם פוטנציאל רווח?

ככלל, בהשקעה בנכס נדל"ן תרצו להבטיח ככל האפשר שאזור הנכס יהיה אטרקטיבי גם בעוד חמש ועשר שנים, לא פחות מכפי שהוא כעת. על כך תוכלו ללמוד באמצעות איסוף מידע על האזור, הערכת ההכנסות וההוצאות הצפויות וניתוח כוחות השוק, כדוגמת סיכוני הצפת משרדים באזור הנבחר. על מנת לבחון האם השקעה בנדל"ן מסחרי כלשהו כדאית ומשתלמת ישנם שני גורמים מרכזיים הדורשים התייחסות מעמיקה:

מיקום שהוא – Prime Location זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר בהשקעה בנדל"ן, ובפרט השקעה בנדל"ן מסחרי. בכדי להבין האם המיקום של הנכס הוא אכן " "Prime Location חשוב לברר את מידת הנגישות של הנכס והסביבה לכבישים ראשיים, תחנות רכבת, אוטובוסים, מרכזי מסחר פעילים סמוכים, תוכניות ממשיות לפיתוח אזור הנכס וכן פיתוח עירוני שכבר בוצע מטעם העירייה כדוגמת מדרכות ותאורה.

תזמון – גם בהשקעה בנדל"ן מסחרי ישנה חשיבות רבה לבחינת התוכניות בעירייה. ככל שתוכניות שמטיבות עם הנכס נמצאות בשלבים מתקדמים יותר, כך העסקה תהיה בעלת פוטנציאל רב יותר להצלחה. כמובן שמצבים אלה עשויים להשפיע גם על המחיר בו תקנו את הנכס. תוכניות מתקדמות להקמת מתחם היי-טק בסמוך לנכס או הוספת אחוזי בנייה יהוו אינדיקציה לטובה ההשקעה.

    

מהי השקעה סולידית וכיצד לבחור אחת?

כאשר אנו שוקלים להיכנס להשקעה רמת הסיכון היא שתקבע מהו שיעור הרווח הפוטנציאלי, לצד ההפסד הגלום בהתממשות הסיכון. אפיקי השקעה רבים מציעים רמות סיכון נמוכות יותר שנועדו בעיקר להבטיח שקרן ההשקעה לא תרד לטמיון, לצד רווח מתון ובטוח יחסית. השקעה שכזו היא השקעה סולידית. לעומתה, אפיקי השקעה מסוכנים יותר מאופיינים בתנודתיות רבה של התשואה ובהתאם, ציפייה לרווח גבוה לצד סיכוי להפסד משמעותי. לרוב, מומלץ שלפחות חלק מכספי ההשקעות מושקע באפיקי השקעה סולידיים. כדי לבחור את ההשקעה הנכונה חשוב לערוך ניהול סיכונים מחושב תוך התייחסות ליחסי המינוף בהשקעה.

מהי השקעה סולידית ולמי היא מתאימה?

נהוג לסווג את אפיקי השקעה שונים בהתאם לרמת הסיכון הגלומה בהם. השקעות סולידיות הן השקעות שנחשבות ככלל בעלות סיכון נמוך. בהתאם, הן נושאת פוטנציאל נמוך לתשואות גבוהות במיוחד אך גם סיכוי נמוך להפסדים משמעותיים. במובן זה, השקעה סולידית היא השקעה שנועדה להשיא עבורכם רווחים צנועים אך בטוחים יחסית תוך הימנעות מתנודתיות או לילות ללא שינה. השקעה סולידית מתאימה למשקיעים שהם מטבעם יותר "שונאי סיכון". אם אתם משקיעים בתחילת הדרך או כאלה המעוניינים להשקיע כספי חיסכון בסכומים קטנים יחסית ולהבטיח הגנה על ערך הכסף, השקעה סולידית לרוב תתאים לכם במיוחד. בדרך כלל מומלץ לכל משקיע שלפחות חלק מהשקעותיו ינותבו לאפיק סולידי.

 

מהם יחסי ההון הנכונים במינוף?

מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי קטן יחסית על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר באמצעות נטילת משכנתה או הלוואה ייעודית. המינוף מאפשר ביצוע עסקאות בנדל"ן באמצעות סכומים קטנים יחסית ותוך הגדלת רכיב התשואה, מה שהופך את ההשקעה שלכם לרווחית יותר. לצד זאת, המינוף כרוך בסיכון בעיקר מפני שמדובר בהלוואה בסכום נכבד שאי עמידה בתנאיה עלול להוביל לסנקציות וחובות גדולים. לכן, קביעת היחס הנכון בין ההון העצמי לבין ההון הזר היא מרכיב חשוב מאוד בסיכון שאתם נוטלים במסגרת ההשקעה. על מנת להתאים את המינון הנכון של המינוף בהשקעה שלכם מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע.

ניהול סיכונים – כיצד נוכל להעריך את הסיכון?

הערכת הסיכון בהשקעה מורכבת תמיד ממאפיינים אובייקטיבים וסובייקטיביים. כך למשל, הסיכון הגלום במינוף שלכם תלוי בהון העצמי הזמין לכם, ביכולת ההחזר וביחס שתבחרו בין הון עצמי להון זר. גורמים אובייקטיביים שישפיעו על הערכת הסיכון היא הרגולציה החלה על התחום שעשויה להשפיע על מגוון היבטים בהשקעה ובין היתר, רמת המינוף המקסימאלית, הליכי ההשבחה המוסדרים בקרקע, מיסים שחלים על העסקה וכמובן, תנאי השוק ותחום ההשקעה – למשל, ההבדל ברמת הסיכון בין השקעה באג"ח ממשלתי לעומת השקעה במסעדה חדשה או בסטארט אפ. כאשר אנו ניגשים להשקעה פוטנציאלית כל המרכיבים הללו צריכים להילקח בחשבון ולהיות מכומתים כך שניתן יהיה לקבל מהם שורה תחתונה קלה להבנה.

בחרו השקעה המתאימה בדיוק בשבילכם

השקעה בקרקע בסטטוס מתקדם, בניגוד להשקעה בקרקעות בתוליות, יכולה להיות דוגמה טובה להשקעה סולידית. זאת בין השאר מכיוון שהמצב התכנוני הרבה יותר מוגדר ולפעמים אף כולל כבר זכויות בניה נתונות. קרקעות בסטטוס מתקדם קשות לאיתור משום שבדרך כלל בעלי הקרקע לא ירצו למכור אותם בשלב כה מתקדם. היות ומדובר בשטחים רחבים, כוח הקנייה שלכם לבד אינו מספיק לכן מומלץ להצטרף לקבוצת משקיעים או ליזמים שכבר רכשו חלק ממתחמי הבניה במקום, מהם ניתן לרכוש חלק יחסי בתוך המתחם.

איך זה עובד אצלנו? אנחנו והמומחים שאיתנו, מאתרים קרקעות פוטנציאליות במיוחד אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר. אנחנו רוכשים אותן יחד כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. אנחנו משתמשים במומחיות ובניסיון שלנו להאיץ את התהליכים מול הרשויות ובבוא העת מוכרים את הקרקע שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה.

השקעה בקרקע שנועדה להשבחה, מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה. השקעה עם צוות המקצוענים של פרופרטים נתפרת בדיוק על פי מידותיכם, בהתאם לסכום ההשקעה ומידת הסיכון אותו תרצו לקחת.

 

 

 

    

עצמאות כלכלית באמצעות השקעות נדל"ן – כמה ריאלי?

מרבית האוכלוסייה בגיל העבודה נסמכת על הכנסה אקטיבית ממשכורת באופן כמעט בלעדי לצורכי התנהלות כלכלית שוטפת. פרט לעבודה המאומצת ולשעות העבודה הארוכות שמחייב אותנו שוק העבודה בישראל, התלות המלאה במשכורת יוצרת בפועל חוסר ביטחון כלכלי. ייתכן שחלק מכם מרימים כעת גבה, מפני שאנחנו מורגלים כל כך לחשוב שמשכורת היא המתכון ליציבות כלכלית. אך האמת היא שנסיבות רבות עשויות להוציא אותנו במפתיע משוק העבודה, בין אם כתוצאה מפיטורין, תאונה או מחלה. והמצב ברור, כאשר כל ההכנסות הן אקטיביות אובדן המשכורת שווה לאובדן איכות החיים. לכן, השגת עצמאות כלכלית עוברת דרך יצירת הכנסה פאסיבית באמצעות רווח מהשקעה. השקעה בקרקעות היא דרך מעולה להשקיע בהתאם ליכולת שלכם ולהרוויח, במינימום מאמץ.

הכנסה פסיבית מול הכנסה אקטיבית

הכנסה אקטיבית היא הכנסה שבה אתם מקבלים שכר עבור העבודה שלכם. הדוגמה הפשוטה והרווחת ביותר היא המשכורת שאתם מקבלים מדי חודש. אם אתם מועסקים כשכירים בחברה, אתם מגיעים מדי בוקר לעבודה, חוזרים הביתה בשעות הערב ואחת לחודש כל העבודה שביצעתם מגולמת בתלוש המשכורת שלכם. לעומת זאת, הכנסה פאסיבית, היא בעלת אופי פעיל פחות. כלומר, זוהי הכנסה שנוצרת בעיקר מאחזקתם של נכסים ולא ממשלח יד. מבחינת דיני המס בישראל הכנסה פאסיבית היא הכנסה שהמקור שלה אינו בעסק אלא מריבית והפרשי הצמדה, דיבידנד, תמלוגים, דמי שכירות וכן הכנסה ממכירת נכס שלא שימש לעסק.

 

 

הכנסה פאסיבית – מהי האסטרטגיה הנכונה להשקעה?

כדי להבטיח יציבות כלכלית בצורה הטובה והיעילה ביותר חשוב שלפחות חלק מההכנסות יהיו הכנסות פאסיביות – הכנסות שהן תוצר של השקעה. יחד עם זאת, לא כל השקעה בהכרח תניב רווח ותוכל לתת מענה לצרכים שלכם. לצורך כך נדרש פיתוח אסטרטגית השקעות. במסגרת האסטרטגיה חשוב להתייחס, בין היתר, לגורמים הבאים:

תכנון מיטבי של ההשקעה תכנון מעמיק של ההשקעה בשלבים המוקדמים, עוד לפני ההחלטה להיכנס אליה על מנת לבחון את הכדאיות והסיכונים ולהבטיח סיכויי הצלחה גבוהים ככל האפשר.

חלוקה נכונה של השקעות אחד מכללי האצבע החשובים בהשקעות הוא "לא לשים את כל הביצים בסל אחד". כאשר כספי ההשקעה שלכם מחולקים בצורה חכמה בכמה השקעות שונות הסיכוי שלכם להרוויח עולה והסיכון להפסדים כבדים יורד.

כיצד תוכלו להשתמש במינוף?

מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי קטן יחסית על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר באמצעות נטילת משכנתה או הלוואה ייעודית. היתרון של מינוף הוא בכך שהוא מאפשר ביצוע עסקאות בנדל"ן באמצעות סכומים קטנים יחסית. צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלו והופך את ההשקעה לרווחית יותר. כלומר, תוכלו כמשקיעים בנדל"ן לקחת סכום ראשוני שנמצא בידיכם ובאמצעות תנאי הלוואה נוחים, להשיג תשואה משופרת על הון עצמי בסיסי יחסית, זאת בשונה למשל מהשקעות מקבילות בשוק ההון. כתוצאה מכך, שימוש במינוף יוכל לתרום להשגת עצמאות כלכלית מהר יותר באמצעות השקעה בנדל"ן.

השקעה בקרקעות – עצמאות כלכלית בהישג יד

השקעה בקרקע שנועדה לפיתוח מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה. איך זה עובד? אנחנו והמומחים שאיתנו, מאתרים קרקעות פוטנציאליות במיוחד אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר. כולנו – אנחנו, אתה ועוד חברים – רוכשים אותן יחד כקבוצה וכל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. אנחנו משתמשים במומחיות ובניסיון שלנו להאיץ את התהליכים מול הרשויות ובבוא העת מוכרים את הקרקע שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה.

 

 

    

ממה מושפעת התשואה בנדל"ן?

כאשר אנחנו חושבים על השקעה לרוב נבחן את האפשרויות העומדות לפנינו במונחים של תשואה. ההחלטה שלנו האם להיכנס להשקעה כזו או אחרת תלוי בהערכותינו המבוססות על התשואה שהיא צפויה לשאת, עד כמה התשואה הזו טובה לעומת האלטרנטיבות הקיימות ועד כמה היא משקפת את מידת הסיכון שיש בהשקעה. כאשר, במרבית המקרים השקעה יציבה ביותר בעלת סיכונים נמוכים תפיק לרוב אחוזי תשואה נמוכים ולעומתה השקעה "מסוכנת" יותר אמורה להבטיח אחוזי תשואה גבוהים. השאיפה היא כמובן למצוא את התמהיל המתאים ביותר עבורכם כמשקיעים. תשואה בנדל"ן מורכבת מגורמים שונים ומשתנה כתלות באופי ההשקעה ובשאלה האם מדובר בהשקעה בנכס מניב או השקעה בפיתוח קרקע.

מהי תשואה?

תשואה היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות אשר מייצג באחוזים את הרווח או ההפסד מההשקעה. ניקח דוגמה בסיסית:

דירה שנרכשה לפני שנה בעלות של 100,000₪ וכיום, שנה לאחר מכן, שווי הדירה עלה ועומד על 110,000 ₪. נחלק את עליית השווי במשך השנה הזו – 10,000 ₪ לשווי ההשקעה בנקודת הייחוס לפני שנה – כלומר, 100,000 ₪  במקרה הזה התשואה עומדת על 10%.

בדוגמה שהצגנו תשואה של 10% מייצגת את ההפרש באחוזים בין ההשקעה הראשונית לבין השווי של הנכס כיום. השינוי בתשואה יכול לנבוע ממקורות שונים: ריבית, רווח מעסק, רווח הון ועוד. בהתאם, ישנן דרכים שונות לחשב תשואה וגורמים שיש לקחת בחשבון כתלות באופי ונסיבות ההשקעה.

 

 

מדוע התשואה מעניינת אותנו?

התשואה חשובה לנו כאשר אנו שוקלים לבצע השקעה מפני שהיא כלי מקובל ונוח אשר נותן לנו ערך מדיד לבחינת רווחיות העסקה. כאשר התשואה הפוטנציאלית בעסקה מחושבת בצורה נכונה ולוקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על הרווח הצפוי כדוגמת תשלומי מיסים, הוצאות נלוות לרכישה, הוצאות שוטפות וחד פעמיות וכיו"ב היא מעניקה לנו תמונה שמשקפת נאמנה עד כמה השקעה שעל הפרק משתלמת. כאשר בידינו נתונים אודות התשואה של עסקה נוכל להשוות אותה למשל לתשואות אפשרויות באלטרנטיבות מוצעות מאותו הסוג וכן לעסקאות באפיקי השקעה אחרים. גורם נוסף שנכנס לשיקולים אלה הוא הסיכון שקיים בעסקה כאשר ככל שהסיכון גבוה יותר התשואה הצפויה חייבת להיות גבוהה יותר על מנת לשקף את הסיכון שניטל.

מהי תשואה בנדל"ן?

גם בהשקעה בנדל"ן ישנם חישובי תשואה שונים כתלות בסוג העסקה. כאשר מדובר בנכס מניב – כלומר, נכס נדל"ן אשר מפיק זרם הכנסות כדוגמת דירת מגורים, משרד, חנות או כל נכס אחר שמשולמים עליו דמי שכירות או שימוש קבועים – חישוב התשואה יהיה מורכב מהכנסות משכירות ומעליית ערך הנכס. לעומת זאת, בהשקעה בנדל"ן במטרה להשביח את הנכס, כדוגמת הפשרת קרקע חקלאית או שיפוץ משמעותי חישוב התשואה ייעשה על בסיס העלייה בערך הנכס בלבד מפני שאין במקרה הזה זרם הכנסות.

תשואה על קרקע בהליכי השבחה

השקעה בנכס נדל"ן שנועד לפיתוח מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה – ככל שמשך הזמן ארוך יותר עד למימוש, התשואה השנתית מההשקעה תהיה נמוכה יותר. כאשר אתם נכנסים לעסקה להשבחת קרקע התשואה תחושב על פי סכום ההשקעה כולל ההוצאות הנלוות וכן עליית ערך הקרקע שבעיקרה נובעת מקידום תוכניות שינוי הייעוד והוצאת היתר הבנייה. השקעה בקרקע באופן הזה עשויה להשיא רווחים של 10% ואף 20% וכאשר נעשה הליך ניהול סיכונים איכותי ומקצועי מדובר בהשקעה משתלמת ביותר ביחס להשקעה בנדל"ן מניב שעומדת בישראל על כ-3% בשנה במקרה הטוב וכן ביחס לאפיקי השקעה אחרים.

 

תקן 22 לתקינה השמאית וחשיבותו לטובת הציבור הרוכש קרקע חקלאית

בסוף שנת 2014 אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן שמאי חדש – תקן 22. התקן נועד להסדיר גילוי נאות ביחס למידע על סיכויי הפשרת קרקע חקלאית, או קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה בעת שיווקה לציבור. בהתאם לקבוע בתקן, בשומות מקרקעין המצורפות בעת שיווק קרקע שאינה מאושרת לבנייה, חלה חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה וכן לפרט את התהליכים שנותרו עד לאישור הפרוגרמה להפשרת הקרקע. תקן 22 לתקינה השמאית נועד להגן על ציבור רוכשי קרקעות חקלאיות מפני שיווק אגרסיבי ומטעה.

מדוע תקן 22 חשוב כל כך?

בשנים שקדמו לתקן נפוצה תופעה במסגרתה הוצעו לציבור הרחב קרקעות לרכישה, תוך יצירת מצג שווא שבטווח זמן סביר ישונה ייעוד הקרקע וניתן יהיה לבנות עליה לצורכי מגורים או מסחר. פרסומים אלה נועדו כמובן להציג את העסקה ככזו שצפויה להניב בעתיד הקרוב רווחים אדירים לרוכשים אותה וכך למכור את הקרקע במחיר גבוה משוויה על פי המצב התכנוני הקיים. משווקים רבים לא מסרו לרוכשים מידע נאות בנוגע למצב התכנוני ולערך הקרקע בפועל וכך נמנעה מהם האפשרות להעריך נכונה את שווי הקרקע, את הסבירות להפשרה ואת הסיכונים הכרוכים בעסקה. בעקבות כך, נקלעו רוכשים רבים לעסקאות כושלות והפסדים עצומים. תקן 22 לתקינה השמאית נועד להתמודד עם התופעה ולתת בידיו של הרוכש הפוטנציאלי כלים לקבלת מידע מקיף ומלא לצורך קבלת החלטה מושכלת בכניסה לעסקה בקרקע.

 

 

מה קובע תקן 22 לתקינה השמאית?

תקן 22 נועד לעגן את רמת הפירוט המינימאלית הנדרשת ואת אמות המידה לגילוי בעת ביצוע שומת מקרקעין לקרקע המוגדרת כמשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

שומה במצב א' – על פי התקן השמאי מחויב להעריך תחילה את הקרקע במצב התכנוני הנוכחי, בהתאם לתכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים.

שומה במצב ב' – "שומה מבוססת הנחה" – שומה המבוססת על הנחת עבודה כי תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בניה על הקרקע. השמאי יפרט בשומה גם את בסיס המידע להנחה כי ייעוד הקרקע ישונה. השמאי יקבע שווי המבוסס על הנחות עבודה מושכלות אשר מביאות בחשבון שינוי ייעוד וכן שינויים בתכנון עתידי של הקרקע.

פירוט המצב התכנוני הקיים  על השמאי לפרט ביחס לכלל התוכניות החלות על הקרקע – תוכניות תקפות, מאושרות וכן תוכניות מופקדות וכאלה שהוחלט על הפקדתן. בנוסף, אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון שעשויות להשפיע על הקרקע, עליו לפרט גם את המידע הזה בשומה.

פירוט מצב תכנוני פרוגרמטי – "מבוסס הנחה" – על השמאי לבחון ולפרט בשומה את הפרוגרמה המוצעת על ידי הגורם המשווק את הקרקע. אם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית מאושרת על השמאי להציג ולפרט את הפערים בין הפרוגרמה לתוכנית הקיימת בשטח וכן לחוות את דעתו בנוגע לישימות התכנונית של הפרוגרמה המוצעת. אם השמאי מצא שקיימת סבירות לאישור הפרוגרמה חובה עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים הנדרשים מול וועדות התכנון והגורמים הרלוונטיים כולל הערכת הסבירות, משך הזמן וכן הוצאות הכרוכות ביישום הליכי האישור.

לא תבוצע הערכת מבוסס הנחה כאשר סבירות הפרוגרמה קלושה –  במצב בו לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש הפרוגרמה המוצעת במלואה עליו לציין את הסיבות לכך ולהימנע מלקבוע שווי תיאורטי (מצב ב').

 

    

כיצד לזהות הזדמנויות נדל"ן?

לאורך ההיסטוריה האפשרות להשקיע בנדל"ן משכה אנשים רבים שבחרו להחזיק, לקנות ולמכור נכסי נדל"ן במטרה להשיא רווחים. בשנים האחרונות אנחנו עדים לעלייה קבועה ומשמעותית במחירי הנדל"ן בישראל. עד כה הניסיונות לבלום את עליית המחירים לא צלחו וספק אם המגמה הזו תשתנה בעתיד. לאור המצב הנוכחי בשוק, השקעה מוצלחת בנדל"ן תלויה ביכולת לזהות בזמן ובמקום המתאים הזדמנויות נדל"ן מבטיחות. זיהוי הזדמנות להשקעה בנדל"ן דורשת היכרות עם השוק, הבנת השוק והכוחות הפועלים בו ויכולת לקרוא ולמפות את התרחישים האפשריים מבחינת הנכס והסבירות להתממשותם. ולא פחות חשוב מכך, עבודת שטח איכותית ומאומצת שמאפשרת לשים את היד על העסקה המבטיחה ביותר ולהפוך אותה לשלכם.

מה הופך עסקה בנדל"ן להזדמנות ששווה להשקיע בה?

ישנן אפשרויות רבות להשקיע בנדל"ן אך ברור שלא כל עסקה בנדל"ן היא הזדמנות שאסור לפספס. אנחנו מתייחסים להשקעות בנדל"ן כהזדמנויות חד-פעמיות וכאלה שלא נרצה לוותר עליהן כאשר בשקלול היקף ההשקעה הכספית, משך ההשקעה הצפוי ורמת הסיכון המסתמנת מתקבל צפי להשאת רווחים גבוהים ביחס לממוצע בשוק. ישנם סוגים שונים של השקעות בנדל"ן והזדמנויות עשויות להתגלות בכל אחת מהאפשרויות – בין אם מדובר בדירה להשקעה, יזמות נדל"ן, קבוצת רכישה או השבחת קרקעות והפיכתם מקרקע חקלאית לקרקע מתאימה לבניה ולמגורים.

 

 

באילו אזורים בארץ קיימות הזדמנויות נדל"ן?

שוק הנדל"ן בישראל הינו שוק עם מחירים מאוד גבוהים ותנאי ריבית לא אטרקטיביים. יחד עם זאת אנו מבינים שאין מגמה חד משמעתית. ישנם אזורי בניה אשר בסיומה נשארים מבנים ריקים ללא ביקוש ולעומת זאת ישנם אזורים בהם הביקוש גדול על ההיצע והמבנים מאוכלסים עד אפס מקום עוד הרבה לפני סיום הבניה והפיתוח העירוני מסביב.

אנו מבינים שלמיקום הנכס ותזמון הרכישה יש השפעה גדולה על הביקוש וההיצע. באזור תל אביב למשל, המחירים כיום גבוהים מלכתחילה ולכן השקעה באזורים אלה כרוכה בסכומי כסף גדולים, התשואה יציבה אך לרוב אלה אינם המקומות שיזמנו הזדמנויות נדל"ן טובות ונגישות. מומלץ לחפש את הזדמנויות הנדל"ן באזורים שטרם מיצו את הפוטנציאל שלהם, לרוב נמצא אותם בפריפריה, במתחמים עם נגישות לכבישים ראשיים, בסמיכות למרכזי מסחר גדולים וכמובן לתחנת רכבת ואוטובוסים. אזורים לדוגמה הם באר שבע בדרום, טבריה בצפון וחדרה בשרון.

מה נרצה לבדוק כדי לזהות הזדמנות בנדל"ן?

בתור יועצים בתחום הנדל"ן חשוב לנו לראות את התמונה המלאה והנכונה ביותר ברגע נתון על מנת לזהות עסקאות בעלות פוטנציאל גבוה להצלחה. על מנת לאתר את העסקה הבאה אנחנו מאתרים ואוספים מידע מגורמים שונים:

מידע תכנוני – בירור המצב התכנוני של הקרקע ובין היתר, התוכניות המחוזיות ותוכניות בניין העיר שחלות עליה כעת, בקשות ותוכניות שהוגשו או מידע אודות צעדים תכנוניים צפויים על ידי הרשות המקומית, יזמים וגורמים מעורבים אחרים.

תוכניות השקעה ופיתוח – קיום פגישות עם גורמים במחלקת התכנון והבניה ברשות המקומית וקבלת מידע מקצועי ומהימן ביחס לתוכניות הצפויות בשטח ובסביבה.

נתונים מספריים אודות הנכס והסביבה – בחינת נתונים כספיים, נתונים משמאים ותחזיות לגבי האזור בו מצוי הנדל"ן.

איסוף מידע מהשטח – אנחנו מקפידים להגיע לשטח, לנהל פגישות ושיחות עם גורמים רלוונטיים ולמעשה להרגיש את המקום באופן בלתי אמצעי וישיר.

זיהיתם הזדמנות נדל"ן – מה הצעד הבא?

רגע לפני שאתם מסתערים על הזדמנות הנדל"ן שלכם בכל הכוח כשבידכם כל כספי החיסכון שצברתם, רצוי שתתייעצו עם מומחים בתחום לקבלת תמיכה וליווי מקצועי. ישנם דברים רבים שחשוב לקחת בחשבון ותרצו לאמת את הפרטים שבידיכם, להבין היטב את הסיכונים הכרוכים בעסקה, מהן העלויות שלה, הזמן למימוש העסקה והתשואה הצפויה נטו. גם אם טרם מצאתם השקעה פוטנציאלית, תוכלו להתייעץ עם מומחי הנדל"ן על הזדמנויות נדל"ן שעומדות כעת על הפרק, לברר יחד את היקף ההשקעה ואופן ההשקעה המתאימים ביותר עבורכם.  

 

     

מהו תהליך השבחת קרקע?

אנשים רבים פונים בשנים האחרונות להשקעות בנדל"ן ובפרט לרכישת קרקע שניתן לבצע בה הליך השבחת קרקע. בישראל נהוג לבצע השבחה של קרקע במספר דרכים, כאשר התוצאה בסיומו של הליך ההשבחה היא עלייה משמעותית בערכה של הקרקע. אחת האפשרויות האטרקטיביות להשבחה היא שינוי ייעוד הקרקע – מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה. מדובר בתהליך לא קצר שדורש השקעה והתמודדות עם בירוקרטיה והליכים מנהליים. אם גם אתם שוקלים להיכנס לעסקה בנדל"ן שכרוכה בהליך השבחת קרקע, הנה כמה דברים שחשוב שתדעו.

מהי השבחת קרקע?

השבחת קרקע היא ביצוע פעולות וקידום תהליכים במטרה להעלות את ערכה של הקרקע – להפוך אותה למשובחת יותר מבחינת ערכה הכספי. את תהליך ההשבחה של הקרקע מניע ומקדם לרוב בעל הקרקע, יזם או בעל עניין אחר בקרקע. מדובר בתהליך שכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות ובסופו שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי. כך יוצא שבסיום הליך ההשבחה יש בידי הבעלים של הקרקע נכס ששווה הרבה יותר מעלות הרכישה ולמעשה באמצעות תהליך ההשבחה נוצר לבעלים של הקרקע הרווח המשמעותי ביותר מעסקת הנדל"ן. כמובן שלא כל קרקע היא קרקע עם פוטנציאל להשבחה ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום ובכך לצמצם את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי להצלחת ההליך.

 

 

אילו אפשרויות קיימות להשבחת קרקע?

הוספה והגדלה של זכויות בניה – על שטח המגרש קבועים אחוזי בניה מותרים כתלות בתוכנית בניין עיר שחלה על הקרקע. כאשר מבוצעים הליכים תכנוניים להגדלת אחוזי הבנייה מותרים עולה ערך הקרקע והיא עוברת למעשה השבחה.

עסקת קומבינציה – עסקה בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר חלק מזכויותיו על קרקע בתמורה לדירות בפרויקט שייבנה על ידי הקבלן.

שינויי ייעוד בקרקע חקלאית – במסגרת השבחה זו קרקע שנקבע בתכניות החלות עליה כי היא קרקע חקלאית עוברת הליכים של שינויי ייעוד והופכת לקרקע למגורים או למסחר שניתן לבנות עליה. מדובר בתהליך ארוך שכולל לא מעט שלבים בדרך אך הוא בעל פוטנציאל להשאת רווחים גדולים מאוד.

כיצד מבוצעת השבחת קרקע חקלאית?

בתרשים החינמי שיצרנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות" תוכלו להתרשם משלבים השונים בתהליך השבחת קרקע חקלאית. נפרט כעת את השלבים העיקריים בתהליך:

הכנת התכניות – בשלב זה מתוכננות תוכניות המתאר החדשות עבור הקרקע. התכניות כוללות את הייעוד החדש של הקרקע כך שניתן יהיה לקבל עליה היתרי בניה. תוכניות הבניה נבנות על ידי אנשי מקצוע העוסקים בתחום התכנון והבניה.

דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית – הגשת התוכניות אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. אלה השלבים הקריטיים ביותר בתהליך ההשבחה והם עלולים לעיתים להימשך זמן רב. רצוי שיהיה בתמונה יזם או גורם אחר שדואג להניע את גלגלי המערכת.

שלב ההפקעה – לאחר אישור התכנית, המדינה רשאית להפקיע עד 40% משטחה של קרקע חקלאית מופשרת לטובת הקמת שטחים ציבוריים כמו כבישים או מבנים ציבוריים.

סיום התהליך –  כאשר התהליך יגיע לסופו המיוחל הקרקע תהיה מושבחת ומיועדת לבנייה. בהתאם, הערך שלה יעלה משמעותית.

 

 

    

מהו מס רכישה על קרקע?

במסגרת העלויות השונות הקיימות לעסקה בקרקע אנחנו מקפידים תמיד לבחון את תשלומי המס הכרוכים בה. על פי החוק בישראל מי שרוכש זכות במקרקעין מחויב גם בתשלום מס רכישה למדינה עבור ביצוע העסקה. חישוב סכום המס עבור העסקה משתנה כתלות בסוג נכס המקרקעין ומחושב על פי שווי העסקה, בשיעורים שמתעדכנים מדי שנה. במקרים מסוימים, מס רכישה עשוי לשנות את התמונה ביחס לכדאיות העסקה, כמו למשל ברכישת דירת מגורים מעבר לדירה ראשונה. במקרים אחרים, ניתן יהיה לקבל גם הקלות או פטורים בתשלום מס רכישה. אלה הדברים שכדאי שתדעו על מס רכישה על קרקע.

 

 

מהו מס הרכישה החל על סוגי נכסים שונים?

סכום מס הרכישה תלוי בסוג הנכס ומטרותיו, כאשר על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:

דירת מגורים יחידה – ככלל, רכישת דירת מגורים יחידה תהיה כרוכה במס רכישה נמוך המחולק למדרגות. נכון לשנת 2018, עד סכום של 1,664,520 ₪  שיעור המס עומד על 0%, לאחר מכן מדרגה נוספת של 3.5% עד לסכום של 1,974,335 ₪ וכן הלאה עד לשיעור של 10%.

דירות נוספות מעבר לדירה יחידה – דירת מגורים שנייה תהיה כרוכה בסכום מס רכישה גבוה יותר החל מהשקל הראשון. במסגרת המדרגה הראשונה – עד סכום של 5,095,570 ₪ ישולם מס בשיעור של 8%. מדרגה שנייה – עבור כל סכום מעל 5,095,570 ₪ ישולם מס בשיעור של 10%.

זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים – גובה המס המשולם הוא קבוע ובשיעור של 6%. ברכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה לדירת מגורים כולל היתר בנייה בתוך שנתיים ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה רטרואקטיבית לפי שיעור של 5%.

מהו שווי לצורך חישוב מס רכישה?

שווי הרכישה הוא הסכום עליו הסכימו הצדדים בצורה מפורשת וכפי שבא לידי ביטוי בסעיף "תמורה" שבחוזה החתום של העסקה. במקרים בהם מנהל מיסוי המקרקעין סבור שהסכום המוסכם אינו משקף באמת את שווי הזכות שקנה הרוכש בקרקע הוא עשוי לקבוע כי שווי העסקה שונה – למשל במצבים של קרבה בין המוכר לקונה או כאשר ישנו חשד לחוסר תום לב. במצב כזה חישוב השווי ייעשה לפי שווי השוק של הקרקע באזור הנכס בהתאם לגודלו של הנכס. במקרים אלה מס הרכישה יחושב על פי השווי המוערך. יש לשים לב שלצורך חישוב השווי יילקחו בחשבון גם תשלומי היטל השבחה אם הקונה הוא ששילם אותם במסגרת ההסכמות בין הצדדים.

הקלות בשיעור מס רכישה על משק חקלאי

המדינה קבעה הקלה במס רכישה עבור הרוכשים קרקע המוגדרת כמשק חקלאי. לצורך כך נקבעו שתי מדרגות מס (נכון ל- 16.1.2018 עד ליום 15.1.2019):

1. מדרגה ראשונה – עד 665,437 ₪ – על חלק השווי שאינו עולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 0.5%.

2. מדרגה שנייה – מעל 665,437 ₪ – על חלק השווי שעולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 5%.

לצורך חישוב שיעור מס הרכישה, על חלק מהקרקע המשמש למגורים ייגבה מס רכישה בהתאם לשיעורים החלים על רכישת דירת מגורים. יתר השטח, יחושב בהתאם לפירוט שלנו בשתי המדרגות.

מי זכאי להקלות במס רכישה?

הנחות לבעלי מוגבלויות – ישנן הנחות קבועות בחוק לנכים, עיוורים, ניצולי שואה, נפגעי פעולות איבה ועוד. לרוב מדובר על פטור מתשלום מס עבור מדרגת המס הראשונה ובהמשך, תשלום של 0.5% בלבד עד לסכום של 2,500,000 ₪.

העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג כאשר בני הזוג גרים יחד באותה דירה הם פטורים מתשלום מס רכישה ומס שבח.

עולים חדשיםעבור דירת מגורים או קרקע לצורך הקמת בית עסק. שיעורי ‏מס ‏הרכישה‏ לעולים עומד על 0.5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,672,385 ₪ ועל 5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,672,385 ש"ח.

 

    

מחפשים קרקע חקלאית להשקעה? למה כדאי לשים לב?

בשנים האחרונות הפכו השקעות בקרקעות חקלאית למבוקשות במיוחד והציבו אלטרנטיבה מצוינת לרכישת דירה או השקעות באפיקים אחרים. בהנחה שאין לכם שאיפות לעסוק בחקלאות, האפשרות לרווח בקרקע חקלאית להשקעה טמונה בהליך הפשרת הקרקע – כלומר, הפיכתה מקרקע חקלאית לקרקע שאיננה מוגדרת עוד כחקלאית והיא זמינה להוצאת היתר בנייה. העסקאות המשתלמות ביותר בקרקעות חקלאיות מבוצעות בשלב הביניים של תהליך הפשרת קרקע חקלאית, כאשר ישנן אינדיקציות חזקות להשלמת המהלך אך הוא טרם הושלם. בשלב זה, מחירה של הקרקע יהיה זול בעת הקנייה וצפוי לעלות לקראת קבלת האישורים הנדרשים. כמובן, לצד הסיכוי לרווח ישנם גם סיכונים שיש לקחת בחשבון. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לבדוק בחיפוש אחר קרקע חקלאית להשקעה.

 

 

מהו הליך הפשרת קרקע חקלאית?

ייעודי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות ותכניות בניין עיר (תב"ע). הייעודים שנקבעו עבור כל קרקע תואמים למטרות השונות שיועדו עבורה בהליך התכנון. כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית משמעות הדבר שהיא מיועדת לגידולים חקלאיים. במצב זה כל שימוש אחר בקרקע, ובין היתר, הקמת בנייני מגורים, מסחר או תעשייה, איננו תואם את הייעוד התכנוני שלה ולכן אינו חוקי. ייעודי הקרקע יכולים להשתנות, אך שינויים אלה נעשים במסגרת הליכים תכנוניים ארוכי טווח ומורכבים אשר דורשים בין היתר הגשת תוכניות, בירוקרטיה מסובכת והליכי אישור רבים. הליך שינויי יעודה התכנוני של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה מכונה גם הליך הפשרת קרקע.

בדקו מהו המצב התכנוני של הקרקע

כפי שאנחנו חוזרים ומסבירים, לא כל השקעה בקרקע חקלאית כלשהי תתגלה כרווחית בסופו של דבר וישנה חשיבות רבה לבחירת הקרקע בהתאם למצב התכנוני שבו היא מצויה. אנו מדברים בעיקר על שלב הביניים שבו בוצעו צעדים לקראת שינוי הייעוד של הקרקע וישנו אופק מבטיח למדי שההליך יושלם בסופו של דבר. על מנת שניתן יהיה לבצע הערכה האם קרקע חקלאית מסוימת מתאימה להשקעה, חשוב להתחיל בבדיקת המצב התכנוני החל עליה. לצורך כך תצטרכו לעיין בתוכניות החלות על הקרקע ולבחון, בין היתר:

* מהו ייעוד הקרקע?

* כמה זכויות בניה משויכות לנכס?

* האם ישנן זכויות בניה עודפות שטרם נוצלו?

* בעסקה הכוללת יזמות בניה – האם קיים היתר בניה?

בדקו את המחיר ואת עלויות העסקה – האם זה כדאי?

אינדיקציה טובה במיוחד ביחס למחיר הנכס תוכלו לקבל בהתבסס על מחירן של עסקאות קודמות שבוצעו בנכס. מידע בנושא ניתן לקבל בין היתר באתר רשות המיסים תחת "מאגר מידע נדל"ן". פרט לכך, השקעה בקרקע כרוכה בהוצאות נוספות כדוגמת מס רכישה, אגרות, עלויות פיתוח, שכר טרחה לעורכי דין ואנשי מקצוע ועוד. בהקשר זה יש לקחת בחשבון שבסיומו של הליך ההפשרה או כאשר מאושרת תוכנית בניה, בעל הקרקע יחויב על ידי הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה בהתאם לשיעור שיקבע על ידי שמאי. כלל העלויות הללו צריכות להילקח בחשבון הן בהחלטה על עצם הכניסה לעסקה והן בהמשך, בהחלטה על מועד מימוש הנכס.

 

    

הגדלת זכויות בניה בקרקע – מה זה אומר?

זכויות בניה, או אחוזי בניה, הם הגבלה הקיימת ביחס להיקף הבניה המותרת על קרקע. כלומר, הקביעה בנוגע לאחוזי הבניה המסוימים בשטח מגדירה ותוחמת את היקף הבניה שניתן יהיה לבצע בו. זכויות הבניה מקושרות ישירות אל השטח עצמו ועומדות לרשות בעל הקרקע בזמן נתון בהתאם לקבוע בתוכניות בניין העיר החלות עליה. על בסיס זכויות הבניה הקבועות בתוכנית ושטרם נוצלו תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולקבל היתר בניה. ישנן דרכים לפעול למקסום זכויות הבניה הקיימות בתוכנית, באמצעות בחינת התוכניות על ידי איש מקצוע ופנייה לקבלת היתר. בנוסף, ניתן לפנות לוועדה המקומית או המחוזית לצורך שינוי תוכנית בניין עיר, כך שתאפשר הגדלת אחוזי הבניה.

 

 

מדוע חלות הגבלות בניה בקרקע?

מבחינה היסטורית קביעת זכויות הבניה המותרות בקרקע נתונה מהוות חלק חשוב מהליכי הסדרת קרקעות. בתקופות שקדמו להסדרת הקרקעות הנרחבת שנערכה באזורינו החל מהמאה ה-19, בעלי קרקע היו יכולים לבנות על הקרקע שלהם כאוות נפשם, כל עוד לא חרגו מגבולות השטח שלהם. לגישה כזו יש השלכות שאינן מתאימות לחיים בעולם המודרני ובהתאם נקבעו תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בתוך המגרש הפרטי. אחת הדרכים לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין מסוימים היא קביעת זכויות הבניה.

כיצד מחושבים אחוזי הבניה המותרים העל הקרקע?

אחוזי בניה הם היחס בין השטח הכולל של המגרש לשטח שעליו מותר לבנות בפועל. כלומר, על איזה שטח מתוך כלל המגרש תוכלו לבנות. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכניות בניין עיר המסוימות אשר חלות על המגרש. התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש. לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ"ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.

כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע?

זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות ולכן תלויות בתוכניות החלות על הקרקע המסוימת. תוכניות קיימות עשויות לכלול בתוכן פוטנציאל להגדלת זכויות הבניה, לדוגמה בבתים קיימים בדרך של הגדלת אחוזים על ידי היתרים לממ"ד או סגירת מרפסת. על מנת למקסם את אחוזי הבניה האפשריים בתוכניות הקיימות ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון הבניה בבקשה להיתר בניה. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח.

כיצד ניתן לברר מהן זכויות הבניה הקיימות על הקרקע?

זכויות הבניה בישראל אינן רשומות כזכות מקרקעין ולכן לא יופיעו בנסח הטאבו של המגרש. זכויות הבניה הן זכות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות הגורם המתאים לפניה היא מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע. לשם איתור היקף אחוזי הבניה הקיימים בקרקע יש לפנות לרשות בבקשה לבירור הזכויות. חלק מהרשויות מפעילות מערך מקוון שבמסגרתו ניתן לקבל את כלל המידע התכנוני הרלוונטי לשטח דרך אתר האינטרנט ובין היתר לדעת מהם אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון ובאיזה ייעוד  ניתן לבנות.