מהי תכנית מתאר מקומית?

 תכנית מתאר מקומית היא תכנית הקובעת את מדיניות התכנון בשטח המוניציפאלי ואת כיווני הפיתוח של היישוב לשנים הבאות. תוכנית המתאר המקומית מתייחסת לייעודיה השונים של הקרקע, והיא קובעת ביחס אליהם הוראות כלליות שינחו את התכנון המפורט אשר מכוחו ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. התכנית מתייחסת להיבטים מגוונים בתכנון העירוני ובין היתר, כמה תושבים יחיו ביישוב בעתיד, ייעוד שטחים ציבוריים, שטחי מגורים, מסחר, בילוי ועוד.תכנית מתארת היא תכנית העוסקת במאפייני העיר בהיבט הכללי שלהם ועוסקת בסוגיות המשפיעות על זהותה ואופייה של העיר לטווח של כ-20 שנים קדימה.

 

 

היכן ממוקמת תכנית המתאר המקומית בהיררכיה התכנונית?

תכנית מתאר כוללנית לעיר כפופה לתכניות מהדרגים הגבוהים יותר, כדוגמת תכנית מתאר מחוזיות ותכניות מתאר ארציות וצריכה לעלות עימן בקנה אחד. תחת תכנית מתאר מקומית ישנן תכניות כפופות אשר מפרטות אותה כדוגמת תכניות מפורטות, אשר במסגרתן נקבעות הוראות לעניין חלוקת הקרקע למגרשים, מספר הבניינים שמותר להקים על מגרש, זכויות בניה, שימושים ועוד. וכן תכניות בינוי, אשר מראות את אפשרויות מימוש הזכויות במגרש מתוקף הוראות תוכנית מתאר או תוכנית מפורטת. 

לאילו היבטים מתייחסת תכנית המתאר המקומית?

תכנית מתאר מקומית היא תכנית כללית, החלה על מרחב התכנון המקומי ומגדירה את השלד המרחבי שלו. חוק התכנון והבניה כולל רשימה פתוחה של נושאים שעשויים להיכלל בתכנית המתאר המקומית. לרוב, תוכנית המתאר המקומית מתייחסת להיקפי האוכלוסייה צפויים והיקפי המגורים הנדרשים, מערך התנועה והכבישים, מערך השטחים הפתוחים ומבני הציבור המשרתים את הקהילה, מערך התשתיות בעיר כדוגמת מים, ביוב וניקוז וכן לנושאים סביבתיים, כולל מפגעי זיהום אויר ורעש וכו׳. תכנית המתאר המקומית אינה קובעת הנחיות למגרשים ספציפיים ואי אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה. היא קובעת הוראות כלליות אשר ינחו את הכנתן של תכניות מפורטות חדשות.

מה כוללת תכנית מתאר מקומית?
  • תשריט – התשריט מציג באופן גרפי את עקרונות התכנון המוצעים מבחינה מרחבית. באמצעות התשריט ניתן להבחין במבנה הישוב המוצע בתכנית, כולל חלוקת השטחים לייעודי קרקע (מגורים, תעסוקה, מבני ציבור ראשיים, שטחים פתוחים ראשיים ועוד), מערכת הדרכים הראשית בחלוקה לסוגים (רכב, מסילה, שבילי אופניים והולכי רגל וכו') ותשתיות נוספות, וכן מוקדי פיתוח או שימור מרכזיים.
  • הוראות התכנית – מטרתן לבטא בצורה ברורה ונאמנה את המדיניות התכנונית המוצעת בתכנית, את מטרותיה, את המבנה העירוני המוצע ואת הכלים המוצעים להשגתם. ההוראות צריכות להיות מקיפות ולהשלים את המידע המוצג בתשריט.
  • נספחים – מסמכים בנושאים שונים המפרטים את המדיניות המוצעת בתכנית בתחומים שונים כגון: עיצוב עירוני, תשתיות, תנועה, נופי-סביבתי ועוד.
כיצד מתקבלת תכנית מתאר מקומית?

תהליך הכנת תכנית מתאר מקומית הוא הליך מורכב הכולל הערכת המצב הקיים בישוב על שלל היבטים, גיבוש מטרות ויעדי התוכנית, הכנת התוכנית על מסמכיה ונספחיה והגשתם לאישור מוסדות התכנון. תהליך ההכנה הוא לרוב ממושך וכרוך בליווי ועדות עבודה והיגוי מטעם מינהל התכנון, משרדי הממשלה, רשות מקרקעי ישראל ועוד. כאשר מדובר בתוכנית מתאר מקומית כוללנית, מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית הוא הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, בהמלצת הוועדה המקומית. לאחר דיון ראשוני בתכנית, היא מופקדת להתנגדויות הציבור, ולאחר שמיעתן נערך דיון נוסף, לעיתים נערכים תיקונים ולבסוף מתקבלת החלטה בעניין התכנית.

חושב להשקיע בנדל"ן? אנחנו כאן בשבילך!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.

 

    

עיקרי מיסוי מקרקעין – כל מה שצריך לדעת

רכישה או מכירה של נכס מקרקעין היא עסקה הכרוכה בעלויות גבוהות והיקף כספי משמעותי. במקרים רבים מדובר בעסקאות המשמעותיות ביותר בהתנהלותו הכלכלית של האדם הפרטי. עסקה במקרקעין טומנת בחובה היבטים מיסויים שעשויים להשפיע על העסקה בצורה ניכרת ובמקרים מסוימים, אף להפוך עסקה שנראית על פניה אטרקטיבית ומשתלמת, לעסקה שרצוי לוותר עליה. מיסוי מקרקעין הוא עניין מורכב הדורש הבנה וידע מקצועי. בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את ההיבטים המיסויים הבסיסיים אשר מהווים חלק בלתי נפרד מעסקה במקרקעין.

 

מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא המס המוטל על המוכר בעת המכירה ושיעורו 25% מהרווח שקיבל מהמכירה. המס משולם על רווח ההון במכירת דירה או נכס מקרקעין אחר. רווח ההון, או ״שבח״ מחושב כהפרש בין מחיר מכירת נכס המקרקעין למחיר קניית הנכס בצמוד למדד לאחר קיזוז הוצאות כדוגמת שכר טרחת עורכי הדין, תשלום דמי תיווך למתווך, מס רכישה ומיסים אחרים ששולמו בגין הנכס, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית המשכנתא, פחת וכיו״ב. אם קרה שמהחישוב השבח עולה כי לא נוצר רווח הון, הרי שאין צורך לשלם מס שבח במסגרת עסקת המכירה ואין צורך גם בפטור.

מי פטור ממס שבח?

בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת יוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם הוא מוכר דירה לאחר שהחזיק בה 18 חודשים לפחות. במכירת דירה שנרכשה קודם לרפורמה בחוק שנכנסה לתוקף ב-2014, הרווח מהדירה החייב במס שבח הוא הרווח היחסי החל מהשינוי לחוק ואילך. כלומר, התחשיב ייקח בחשבון שתי תקופות – האחת, תקופת הפטור שקדמה לרפורמה שעל הרווח היחסי בה לא ישולם מס שבח. והשנייה, הרווח היחסי במהלך התקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחויב במס. בנוסף, קיימים פטורים מסוימים בפרויקטים של תמ״א 38 וכן בקבלת דירה בירושה, אז נכנסים היורשים לנעליו של המוריש מבחינת הזכות לקבלת הפטור.

מס רכישה

מס רכישה מוטל על הרוכש בעת רכישת דירה. המס המחולק למדרגות ועל כן, כתלות בסוג הנכס ומטרותיו, על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:

  • דירת מגורים יחידה.
  • דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
  • זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה מס הרכישה יהיה נמוך למדי. במצב בו ישנה דירת מגורים בבעלותכם ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה, סכום מס הרכישה יהיה גבוה יותר ויתחיל בשיעור של 8% משווי העסקה. כאשר מדובר על רכישת קרקע, שיעור מס הרכישה יהיה ללא מדרגות ויעמוד על 6%.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע או על החוכר של המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמובילים לעלייה בשווי המקרקעין. היטל ההשבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושיעורו עומד על 50% מערך ההשבחה. ההיטל אינו משולם מיד עם השינוי התכנוני היוצר את ההשבחה, אלא בעת מימוש ההשבחה. כלומר, במצב שבו בעל הנכס מעוניין לממש את הזכות בנכס בדרך של מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית או שימוש בהתאם לתכנית.

כיצד נקבע גובה ההשבחה?

ערך ההשבחה עבור הנכס נקבע על ידי העירייה. בגדול אפשר לומר שההליך פועל כך ששמאי מטעם העירייה בוחן את תוספת השטח עבור הנכס ומכפיל אותה בעלות מוערכת למ"ר נטו, בהתאם לאזור בו מצוי הנכס. הסכום אליו מגיע השמאי הוא ערך ההשבחה, כאשר סכום ההיטל בפועל הוא מחצית מהסכום הזה.


רוצים להשקיע בנדל"ן אך לא יודעים מאיפה להתחיל? דברו איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה בעל הזכויות בקרקע מוכר לקבלן או יזם חלק מזכויותיו במגרש ובתמורה, אינו מקבל כסף אלא מספר מוסכם של יחידות מהבנייה. בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע והיזם משתפים פעולה במטרה למקסם את התועלת עבור כל הצדדים – הבעלים יוכל ליהנות מהיחידות הבנויות מבלי שיצטרך לשאת בהוצאות בנייה כבדות וכן יחסכו תשלומי מס השבח על מכירת מלוא המגרש. היזם – יידרש לתשלום חלקי בלבד עבור בנייה על המגרש וכן בתשלום מס רכישה מצומצם, רק על החלק היחסי שהועבר אליו בעסקה. ככלל, עסקאות קומבינציה טומנות בחובן הזדמנות לרווחים נאים לצד סיכונים שיש לקחת בחשבון. 

מהם הסוגים השונים של עסקאות קומבינציה?

  • עסקת אחוזים – הסוג המוכר יותר של עסקאות קומבינציה. בעסקת קומבינציה מסוג אחוזים בעל הקרקע והיזם מסכימים ביניהם מראש על האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. אחוז הקומבינציה בעסקה הוא למעשה שיעור האחוזים עליו הסכימו הצדדים והוא תלוי בהערכת השווי של הקרקע – ככל שערכו של השטח גבוה יותר, כך גם אחוז הקומבינציה. התמורה איננה ודאית במקרה של עסקת אחוזים מפני שגורמים שונים עשויים להשפיע על ערכן של היחידות הבנויות.
  • עסקת נטו – בעסקת קומבינציה נטו בעלי הקרקע והיזם מסכימים ביניהם על סכום שיקבל בעל הקרקע בעסקה בתמורה להעברת הקרקע או חלקה ליזם. במסגרת עסקת נטו, היזם נוטל על עצמו אחריות לכלל התשלומים הכרוכים בעסקה. עבור בעל הקרקע מדובר בעסקה בטוחה יותר מפני שהוא מקבל לכיסו את הסכום המוסכם, אינו נדרש לשלם את המיסים הכרוכים בעסקה ואינו תלוי בערך היחידות הבנויות שאינו ודאי.

מהם היתרונות של עסקת קומבינציה?

  • עבור בעל הקרקע – עסקת הקומבינציה מאפשרת לבעל הקרקע לקבל תמורה גבוהה יותר בהשוואה למצב שבו היה מוכר את הקרקע ללא ביצוע עסקת קומבינציה.
  • עבור היזם – העסקה חוסכת ליזם את הצורך לממן את רכישת המגרש במלואו. מדובר ביתרון משמעותי מפני שהיזם אינו נדרש לגייס הון והתשלום נעשה באמצעות מתן שירותי בניה.
  • מיסים בעסקה – עבור שני הצדדים נחסך חלק משמעותי מתשלומי המס. בעל הקרקע משלם מס שבח עבור החלק היחסי שנמכר ליזם בלבד ואינו משלם מס רכישה על היחידות הבנויות שיקבל בעסקה, היזם משלם מס רכישה על החלק היחסי מהמגרש שקיבל לידיו. 

אילו סיכונים קיימים בעסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה טומנת בחובה סיכונים עבור שני הצדדים שנובעים בעיקר מחוסר הוודאות הכרוכה בעסקה – ראשית, מדובר בעסקה שביצועה אורך זמן רב, כך שבעל הקרקע צפוי לקבל תמורה עבור הקרקע רק כעבור מספר שנים. עבור היזם, הסיכון העיקרי הוא בהערכת שווי הקרקע ובהמשך, בקבלת היתר הבניה בהיקף המצופה. הערכה שגויה עלולה להוביל לכך שהיזם לא יצליח להניב את הרווחים הצפויים ואף יפסיד מהעסקה. למשל, במצב שהאחוז המוסכם בין הצדדים לבעל הקרקע גבוה מדי והיזם נותר עם מספר קטן של יחידות שערכן מצומצם. כמו כן, שני הצדדים נוטלים סיכון בעצם יצירת השותפות ביניהם, שעלולה להוביל למחלוקות ותסבוכות שיהוו נטל כבד על כל אחד מהצדדים.

מהי עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה?

לא פעם מתקיימת עסקת קומבינציה במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה. במקרים אלה בעל הקרקע וחברי קבוצת הרכישה שהתאגדה חותמים על הסכם בנייה משותפת כאשר הקבוצה משמשת על תקן היזם או הקבלן ומתחייבת לדאוג לשירותי הבנייה. בעסקה שכזו, חלק מהזכויות בקרקע נמכרות לחברי הקבוצה ומוסכם בין הצדדים כי כל חבר בקבוצה יקבל דירה בבעלותו בסיום הליך הבנייה.

מחפשים עסקה משתלמת בנדל"ן? בשביל זה אנחנו פה!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

מהו מס שבח?

על פי החוק בישראל מי שמוכר זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס שבח מקרקעין לרשויות המס. מס שבח מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) אשר קובע כי על מוכר במקרה של עסקה בנכס מקרקעין לשלם מס של 25% מרווחי ההון שצבר על הנכס. ההון הצבור אשר קובע לצורך חישוב מס השבח מתייחס לעליית שווי הנכס הנמכר מהיום שבו רכש את הנכס ועד ליום מכירתו בניכוי הוצאות ופחת. בשנת 2014 נערכו שינויים ניכרים מאוד בחוק ולמעשה, צומצמו היקף הפטורים הניתנים בייחוד לבעלי יותר מדירת מגורים אחת. בשורות הבאות נגדיר מהו מס שבח, כיצד הוא מחושב והאם עדיין ניתן קבל ממנו פטור.

מהו מס שבח ועל מה הוא חל?

מס שבח מקרקעין הוא מס המשולם על רווח ההון במכירת דירה או נכס מקרקעין אחר. אותו רווח הון, או ״שבח״ מחושב כהפרש בין מחיר מכירת נכס המקרקעין למחיר קניית הנכס בצמוד למדד. בעת חישוב רווח ההון חשוב לזכור לקזז את הוצאות הרכישה והשבחת הנכס. בין ההוצאות הללו ניתן למנות את שכר טרחת עורכי הדין, תשלום דמי תיווך למתווך, מס רכישה ומיסים אחרים ששולמו בגין הנכס, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית המשכנתא, פחת וכיו״ב. על הסכום המחושב של השבח יחויב המוכר במס בשיעור של 25%. אם קרה שמהחישוב השבח עולה כי לא נוצר רווח הון, הרי שאין צורך לשלם מס שבח במסגרת עסקת המכירה ואין צורך גם בפטור.

כיצד השתנו הפטורים הנהוגים ברפורמה של 2014?

בעבר, ללא תלות בכמות דירות המגורים שברשותו של בעל הנכס, ניתן היה למכור דירת מגורים אחת לארבע שנים ולזכות בפטור ממס שבח. ב-2014, שונה החוק ובוטל הפטור הגורף ממס שבח. במסגרת הרפורמה נקבע כי בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת יוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם הם מוכרים דירה לאחר שהחזיקו בה 18 חודשים לפחות. במצב שבו ברשות הבעלים מספר דירות מגורים, הם מחויבים בעת המכירה בתשלום מס שבח בשיעור של 25% על הרווח, גם אם עברו יותר מארבע שנים ממכירת דירה קודמת. במכירת דירה שנרכשה קודם לשינוי בחוק, הרווח מהדירה החייב במס שבח הוא הרווח היחסי החל מהשינוי לחוק ב-2014 ואילך. כלומר, התחשיב ייקח בחשבון שתי תקופות – האחת, תקופת הפטור שקדמה לרפורמה שעל הרווח היחסי בה לא ישולם מס שבח. והשנייה, הרווח היחסי במהלך התקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחוייב במס.

אילו פטורים נוספים קיימים ממס שבח? 

  • בפרויקטים של תמ"א 38/1 – על פי החוק ניתן פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתוכנית תמ"א 38/1. הפטור יחול לאחר בחינת זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת. הפטור כפוף לעמידה בתנאים שונים הנוגעים למהותו של הפרויקט ובין היתר, האם התמורה לדיירים ניתנת בדרך של בנייה בהתאם לתוכנית או שמא בדרכים כדוגמת תשלום כספי וכן האם במסגרת הפרויקט המבנה יחוזק מפני רעידות אדמה ויעבור שיפוץ כללי תותקן מעלית, ייבנו מחסנים וחניות וכו׳.

  • בפרויקטים של תמ״א 38/2 – ככלל, לא חל הפטור על עסקאות אלה שכן מדובר בעסקת מכירה של דירה. יחד עם זאת, הפטור ממס שבח חל אם שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי בלמעלה מ-25 מ"ר, או שערכה של הדירה המתקבלת אינו גבוה משווי הנכס המקורי או מ-2 מיליון שקל (על פי הגבוה מהשניים).

  • דירה מירושה – במצב בו דירה יחידה הועברה בירושה קבלת הפטור נעשית על בסיס כך שהיורשים נכנסים לנעליו של המוריש. אילו נמצא שהמוריש היה מקבל פטור על המכירה, גם היורשים יקבלו פטור ממס שבח. במקרה כזה הפטור אינו גורע מזכותם של היורשים לקבל פטור רגיל של מכירת דירה בטווח של 18 חודשים.

 

מחפשים השקעה טובה בנדל"ן? בשביל זה אנחנו כאן!

צוות המומחים של PROPERTEAM עוזר לך להשקיע נכון בנדל"ן.

 

    

אופציות במקרקעין – כלי שלא נמצא מספיק בשימוש

לשימוש באופציות במקרקעין יש יתרונות רבים בתחום עסקאות הנדל״ן. באמצעות האופציה ניתן לדחות את רכישת הקרקע ותשלומי המס הנלווים. זאת, עד לסיום הבדיקות המקדמיות, בחינת כדאיות הפרויקט וכן לצורך השגת מימון נוסף, גיוס משקיעים או ארגון קבוצת רוכשים. יתרון נוסף של אופציות במקרקעין הוא קיבוע המחיר אשר מגן על בעל האופציה מפני הסיכון של עליית מחירי הנדל״ן בשוק ומעניק ליזם המוכר את האופציה התחייבות טובה להתקשרות בהסכם מכר וכן תשלום עבור האופציה עצמה אשר נשאר בידו. על אף היתרונות הגלומים בשימוש בכלי של אופציות במקרקעין, בפועל היקפי השימוש של קונסטלציה זו בישראל יחסית מצומצמים. בשורות הבאות נסביר את הפוטנציאל הגלום באופציות במקרקעין וכיצד יש להשתמש בהן.

מהו הסכם אופציה במקרקעין?

אופציה ניתנת במסגרת הסכם אופציה שהוא חוזה בין הצדדים המקנה לרוכש האופציה את הזכות לרכוש נכס מקרקעין תמורת מחיר מסוים במועד קבוע וזאת באמצעות מסירת הודעה בכתב על מימוש האופציה. בעבר, הסכמי אופציה במקרקעין נחשבו מבחינת דיני המס להסכמי מכירה לכל דבר ולכן הם חויבו במס ללא תלות בשאלה אם האופציה מומשה או לאו. 

מהו מקור הסדרי המס המיוחדים לאופציות במקרקעין?

בעקבות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין אשר פורסם בשנת 2002 שונה אופן מיסוי עסקאות במקרקעין ובפרט, שונו חבויות המס הנוגעות לאופציות במקרקעין. בעקבות השאיפה לעודד ולייעל ביצוע עסקאות בנדל״ן תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שהוא קובע פטור ממס רכישה וממס שבח עבור עסקת האופציות. המנגנון דוחה למעשה את תשלומי המס במקרה של אופציה במקרקעין עד למימוש האופציה, שאז משולם מס גם על החלק היחסי הנוסף של האופציה. מעניק האופציה פטור ממס שבח אך הוא מחויב במס רווח הון או מס הכנסה כתלות בעיסוקו.

אופציה ייחודית – אילו אופציות פטורות ממס?

חוק מיסוי מקרקעין המתוקן קובע כי בהינתן תנאים מוגדרים אופציה במקרקעין יכולה להיחשב "אופציות ייחודית" ולהיות פטורה ממס שבח ומס רכישה. לצורך כך על העסקה לעמוד בתנאים הבאים:

  1. הסכם האופציה ייעשה בכתב – דרישה לחוזה חתום בין הצדדים.
  2. האופציה היא בלתי חוזרת – כלומר, מוכר האופציה מתחייב לכך שהוא אינו רשאי לחזור בו מהתחייבותו למכור לרוכש האופציה את הקרקע בתנאים הקבועים למשך כל תקופת האופציה.
  3. האופציה היא זכות עבירה – הרוכש את האופציה יכול להעבירה ללא הגבלה ובהתאם לתנאים הקבועים בהסכם האופציה.
  4. תקופה מקסימלית מצטברת שאינה עולה על 24 חודשים –  תקופת האופציה כולל הארכות לא תעלה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין.
  5. תמורה שאינה עולה על 5% משווי הזכות או מחיר המימוש – התמורה המשולמת למעניק האופציה אינה עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או מחיר המימוש הקבוע, לפי הגבוה ביניהם.
  6. היעדר חזקה – האופציה לא תהיה אופציה ייחודית אם ניתנה למחזיק האופציה או מי מטעמו חזקה במקרקעין במהלך תקופת האופציה.
  7. דיווח למנהל מיסוי מקרקעין – הודעה על מכירת האופציה צריכה להימסר למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.

אי עמידה באחד או יותר מתנאים אלה תהפוך את האופציה במקרקעין לאופציה שאינה ייחודית ולכן לא תזכה להטבות המיסוי המדוברות. במקרה כזה המוכר יחויב במס שבח והקונה במס רכישה.

 

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

?כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע

אחוזי בניה הם החלק היחסי מהקרקע אשר עליו מותר בפועל לבנות. זכויות הבניה נקבעות על פי ההיתר הניתן על ידי הוועדות לתכנון ובניה ועל בסיס תכניות בניין העיר החלות על השטח. על בסיס זכויות הבניה הקבועות שטרם נוצלו ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך קבלת היתר בניה. לאחוזי הבניה השלכות משמעותיות על רווחיותו של נכס נדל״ן להשקעה וככלל, נשאף למיצוי מיטבי וכן להגדלת אחוזי הבניה במידת הצורך. ניתן למקסם את השימוש בזכויות ואף להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע באמצעות פניה לרשויות בערוצים המתאימים ובפרט באמצעות הגשת בקשות לשינוי תוכנית בניין עיר. בעסקאות רבות בנדל״ן אנשי מקצוע מתחום הנדל״ן ויזמי נדל״ן מנוסים בשטח יוכלו לקדם בצורה יעילה וחכמה את ההליכים הבירוקרטיים הסבוכים הכרוכים בהגדלת אחוזי הבניה.

מה המשמעות של אחוזי בניה בקרקע?

במסגרת הליכי הסדרת קרקעות בישראל נקבעו על שטחי המדינה תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בגבולות המגרש הפרטי. קביעה לגבי היקף אחוזי הבניה המותרת בקרקע היא אחת הדרכים החשובות העומדות לרשויות המדינה לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין. אחוזי בנייה מותרים מחושבים כאחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. היקפי הבנייה המותרים בכל שטח נקבעים בתכנית בניין עיר, כתנאי להוצאת היתר בניה באותו שטח.

כיצד מתבצע חישוב אחוזי הבניה?

חישוב אחוזי הבנייה מתייחס להיקף הבנייה ביחס לשטח המגרש שבו הבניה תתבצע. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכנית בניין עיר אשר חלה על המגרש. התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש. לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ"ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.

מהם אחוזי הבנייה בקרקע שלכם?

אחוזי הבניה הם זכויות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות יש לבצע פניה יזומה אל מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע. חלק מהרשויות המקומיות מפעילות מערך מקוון של המידע התכנוני בשטחן ובמסגרתו ניתן לקבל את המידע הרלוונטי דרך אתר האינטרנט ובין היתר לבצע בירור נגיש ומהיר של אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון, כולל פרטים אודות ייעוד הקרקע. אחוזי הבניה האפשריים בקרקע משפיעים באופן משמעותי על מידת הכדאיות של העסקה ולכן על מנת להבין את משמעותם ולבדוק אפשרויות להגדלה ומקסום מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ההשקעות בנדל״ן.

האם ניתן להגדיל את אחוזי הבניה שנקבעו בקרקע?

זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות הנובעות מהחלטות הוועדות לתכנון ובניה ומתבטאות בתוכניות המאושרות על המגרש. לעיתים ניתן להגדיל את אחוזי הבניה הקבועים בתוכניות קיימת באמצעות הוצאת היתרים לבניית ממ״ד או לסגירת מרפסת. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר חדשה הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח. כאשר הקרקע נמצאת בהליכי השבחה כחלק מעסקת השקעה בנדל״ן, ניתן להיעזר באנשי מקצוע מתחום הנדל״ן או ביזמים בשטח שייקחו על עצמם את בירור פוטנציאל ההגדלה של אחוזי הבניה וקידום תוכנית בניין עיר חדשה שתכלול הגדלת אחוזי הבניה. 

חושבת להשקיע בנדל"ן? דברי איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק מידע נוסף.

    

מהי זכות ראשונים/קדימה במקרקעין?

״זכות ראשונים״ או ״זכות קדימה״ היא זכות במקרקעין אשר מקנה לבעל הזכות קדימות במצב של מכירת זכות בנכס. כאשר ישנה זכות ראשונים בנכס, בעל הנכס יהיה מחויב להציע את הנכס קודם כל לבעל זכות הראשונים לפני שיציע אותו למכירה לאחר. זכות קדימה בנכס עשויה להיווצר מכוח החוק או על פי הסכם בין הצדדים. לאחר רישומה של הזכות בטאבו, רשם המקרקעין אינו יכול להעביר זכות על המקרקעין אלא אם הוכח כי הוצעה קודם לבעל זכות הקדימה.

מה המשמעות של זכות ראשונים במקרקעין?

במקרה שבו ישנה זכות ראשונים לאדם הוא יקבל על פי החוק קדימות בעת מכירת הנכס. כלומר, הזכות מחייבת את המוכר של הנכס להציע אותו קודם כל, ולפני שהוא מציע אותו לכל קונה פוטנציאלי אחר, לבעל זכות הראשונים. למעשה, זכות הראשונים מקימה לבעליה זכות סירוב ראשונה – כלומר, רק במקרה שבו נעשתה פנייה מתאימה לבעל הזכות והוא ויתר על זכותו לרכוש את הנכס, בעל הנכס יהיה חופשי להציע אותו למכירה לצדדים שלישיים. זכות הראשונים נרשמת בטאבו ולאחר רישומה ניתן יהיה לבצע רישום העברות של זכות על הנכס אך ורק בכפוף להוכחה שניתנה לבעל זכות הראשונים האפשרות למימושה.

מי זכאי לזכות ראשונים במקרקעין?

נהוג לחלק את זכויות הראשונים לשני סוגים עיקריים – מכוח חוק או על פי הסכם:

  • זכויות ראשונים מכוח החוק:
  1. זכות קדימה בין בני זוג – חוק המקרקעין קובע כי במקרקעין בבעלות משותפת של בני זוג (משק חקלאי, עסק או דירת מגורים) בן זוג לא יהיה זכאי להעביר את חלקו במקרקעין לאחר אלא אם הציע אותו קודם לבן הזוג השני. זכות הראשונים במקרה הזה מגבילה את זכות הקניין של בן הזוג המעוניין למכור ומגנה על בן זוגו במקרה של פרידה בכך שמאפשרת להימנע מכניסת אדם זר לביתו או לעסקו.
  2. זכות קדימה בין יורשים – במקרקעין שהם משק חקלאי שעבר בירושה למספר יורשים, כל יורש שירצה להעביר את חלקו יהיה מחויב להציע אותו תחילה ליורש או היורשים האחרים. החוק מאפשר ליורשים ליהנות מזכות קדימה בלתי רשומה במשך שנתיים, ובהמשך, להוסיף וליהנות מהזכות במקרה שבו רשמו אותה כהלכה בטאבו. גם במקרה זה החוק מבקש להגן על זכותם של היורשים לשמור על שלמותו של המשק החקלאי שהועבר בירושה ולהימנע מכניסתם של רוכשים זרים לשטח.
  • זכות ראשונים מכוח הסכם – זכות שהצדדים הסכימו עליה בחוזה ביניהם. במקרה זה בעל מקרקעין, או בעל חלק במקרקעין משותפים, ירשום בטאבו זכות קדימה לגבי המקרקעין לטובת אדם אחר ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. הרישום נעשה על גבי שטר עליו חותמים כל אחד מהצדדים.

כיצד ניתן לממש את זכות הראשונים?

חוק המקרקעין קובע את הפרוצדורה הנדרשת לצורך מימוש זכות הראשונים:

  1. ההצעה לבעל זכות הקדימה תהיה בכתב ותישלח בדואר רשום. בהצעה יצוין המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים והעתק ממנה יישלח לרשם המקרקעין.
  2. בתוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה בעל זכות הקדימה רשאי לשלם את המחיר הנדרש בהצעה כולל מיסים או להפקיד את התשלום בידי רשם המקרקעין. אם בעל הזכות עשה את אחד מאלה ייראו את הצדדים כאילו נכרת ביניהם חוזה. במקרה שבו הופקד התשלום הוא ישולם לבעל המקרקעין עם גמר העסקה.
  3. אם בעל זכות קדימה לא שילם או הפקיד את התשלום בתוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה רואים אותו בתום המועד כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.
  4. במקרה שבו בעל זכות הקדימה סירב להצעה לרכוש את המקרקעין בסכום שהוצע, בעל המקרקעין רשאי עד 6 חודשים מיום הסירוב להעביר את המקרקעין כרצונו ובלבד שהמחיר שיציע לקונה האחר לא יהיה נמוך מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה.
  5. אם בעל המקרקעין אכן העביר את זכויותיו תוך תקופה של 6 חודשים, תתבטל זכות הקדימה ותימחק מהמרשם אך אם לא העבירם תוך התקופה האמורה, הוא יצטרך להציע אותם שוב לבעל זכות הקדימה.

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

זכות במקרקעין – מהי והאם היא ניתנת למכירה?

על פי הגדרתם בחוק, מקרקעין הם קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע. זכות במקרקעין מוגדרת כבעלות על מקרקעין או חכירת מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. שאלת מכירת זכות במקרקעין מתעוררת לרוב בהקשרי חבויות המס וחוק מיסוי מקרקעין הוא שמגדיר את המושגים השונים הנוגעים לזכויות בקרקע ולמכירתן וכן לעצם שאלות החבות במס. מכירה של זכות במקרקעין מתאפשרת על פי החוק והיא עשויה להיעשות בתמורה או ללא תמורה. לצורכי מס שבח ומס רכישה מכירת זכות במקרקעין מוגדרת ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. בשורות הבאות נסביר אילו זכויות קיימות במקרקעין ומהי המשמעות של מכירתן.

זכות הבעלות

בעלות היא ככל הנראה הזכות הרחבה והמשמעותית ביותר על מקרקעין על פי חוק המקרקעין, הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. בעל המקרקעין הוא למעשה בעל הקניין בהם והוא הרשום כבעלים החוקי על הנכס בטאבו או בכל מרשם מקובל אחר. זכות הבעלות כוללת זכויות מוגנות על פי
חוק להחזקה בנכס, לשימוש בו ולעשיית כל דבר וכל עסקה ובכך מקנה לבעליה את מירב האפשרויות ליהנות מהנכס.

זכות החכירה

זכות החכירה אמנם אינה חזקה כזכות הבעלות אך מאפשרת החזקה ממושכת מאוד על המקרקעין בדרך כלל לטווח של 49 או 99 שנים תמורת תשלום דמי חכירה לבעלים. לרוב, זכות החכירה לדורות ניתנת על קרקעות בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או מנהל מקרקעי ישראל, כדוגמת מושבים וקיבוצים. לחוכרים במצבים אלה ניתנה זכות חכירה ל-49 שנה ואופציה להארכה ל-49 שנים נוספות.
זכות החכירה רשומה בטאבו, כאשר המדינה או רשות אחרת רשומה כבעלים והחוכר רשום כבעל זכות חכירה בנכס. חכירה לתקופה של מעל 25 שנים נחשבת על פי חוק ל-״חכירה לדורות״ וכוללת זכויות נרחבות למדי על המקרקעין ובין היתר, זכות לרישום משכנתא על הנכס, מתן זיקת הנאה במקרקעין או השכרתם לצד שלישי.

מהי מכירת זכות במקרקעין?

הגדרת מכירה של זכות במקרקעין חשובה במיוחד לעניין חבות במס. חוק מיסוי מקרקעין קובע את חבויות המס הקמות במסגרת מכירתה של זכות במקרקעין. על פי ההגדרה הקבועה בחוק מכירת זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, היא כל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
 הענקה – יצירת זכות חדשה. למשל כאשר המדינה מעניקה זכויות בנייה.
 העברה – מצב שבו לאדם זכות מסוימת בקרקע והוא מעביר את זכותו לאחר.
 ויתור – ויתור על קבלת זכות שניתנה במקרקעין כדוגמת זכויות בנייה.

החוק קבע כי העברה בירושה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקנייתו לנאמן, מפרק או כונס נכסים אינן מכירות וכן שוויתור על זכות ללא תמורה אינה חייבת במס.

חבות במס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח בעת מכירת זכות במקרקעין. ״שבח״ הוא הסכום שבו שווי המכירה עולה על יתרת שווי הרכישה. כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס כעת לבין המחיר בו נקנה על ידי המוכר, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס – כולל שיפוץ, שכר טרחה לעורך דין, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, הוצאות על ריבית משכנתא, פחת ועוד. מס שבח מקרקעין הוא במהותו מס רווח הון, שמוטל על מוכר זכות במקרקעין שהיא אינה חלק מ-״מלאי עסקי״. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הזכות במקרקעין.

חבות במס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה מחושב תמיד כשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל שווי הנכס ועומד כיום על 6%. בדירות מגורים שיעור המס מדורג וחל על כל חלק מסכום הרכישה באחוזים שונים. בנוסף, תקנות מיסוי מקרקעין קובעות פטורים והקלות ממס רכישה בכפוף לעמידה בקריטריונים שונים.

שוקלים לרכוש נכס נדל״ן בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

 

    

מהו נכס מניב וכיצד ניתן לזהות אותו?

כולנו שואפים לעתיד כלכלי בטוח אך על מנת להגיע ליעד הזה ברור כיום שלא כדאי להסתפק בצבירת כספים בעו״ש או חסכון לפנסיה. אם בעבר השקעה בנכסים הייתה נחלתם של העשירון העליון או סוחרים ממולחים בלבד, כיום, השאיפה להשקיע בנכס הפכה כמעט לנחלת הכלל. ואכן, כל אדם שמבין דבר או שניים בהתנהלות כלכלית נכונה ידע לספר על חשיבותן של השקעות להבטחת העתיד הפיננסי. מבין אלטרנטיבות ההשקעה המוצעות בשוק, השקעה בנכס מניב עשויה להצמיח רווחים נאים והכנסה בטוחה. אם גם אתם שוקלים את האפשרות לרכוש נכס מניב חשוב שתדעו כי לצד היתרונות הרבים, השקעה שכזו עלולה להיות כרוכה בסיכון משמעותי כשסכומי כסף גדולים מוטלים על הכף. אלה הדברים שכדאי לקחת בחשבון על מנת לקבל החלטה מושכלת.

מהו נכס מניב?

בהגדרתו, נכס מניב הוא נכס שבנוסף לערך ההוני שיש לו בפני עצמו, הוא מייצר עבור הבעלים שלו תשואות קבועות, כלומר, משולמים עליו דמי שכירות לאורך כל תקופת ההחזקה. לרוב, כשאנחנו מדברים על נכס מניב הכוונה היא לנכסי נדל"ן למגורים, למטרות מסחר, תעשייה, משרדים, חניון וכיו"ב. ההבדלים בין הנכסים המניבים מסוגים שונים יוצרים גם הבדל מהותי ביחס לאופי ההשקעה, היקף התשואה, ההוצאות הכרוכות בהכנסה ועוד. 

מהי השקעה משתלמת בנכס מניב?

שוק הנדל"ן למגורים בישראל נתפס כהשקעה בטוחה וסולידית יותר ובהתאם, התשואה יכולה להיות טובה אך סולידית למדי. אל מול זאת, ההשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת כהשקעה בסיכון גבוה יותר, אך לחובבי הסיכון היא עשויה להניב גם רווחים גבוהים יותר ממקבילתה בגזרת המגורים. בממוצע, תשואה טובה על דירת מגורים בישראל עומדת כיום על כ-3%-4% לשנה, ובנכס מסחרי בין 8% ל-9% בשנה. כדי להיכנס לשקעה משתלמת נרצה לשקול את השיקולים הנכונים לכאן או לכאן, בהתבסס על מידע מלא ועדכני. שיקול מרכזי בבחינת השקעה בנכס נדל"ן מניב הוא שהרווחים השוטפים, דמי השכירות שניתן לקבל מהנכס, חייבים להיות גבוהים מעלויות המימון הקבועות של העסקה – כלומר, מהחזרי הריבית בהלוואה שנלקחה כדי לרכוש את הנכס.

אילו שיקולים עומדים בבסיס ההחלטה להשקיע בנכס מניב?

השיקולים שצריכים להילקח בחשבון תלויים כמובן בסוג הנכס שנמצא על הפרק, נדל״ן מניב למגורים ונדל״ן מניב מסחרי דורשים התחשבות בשיקולים שונים בהתאם לאופי השונה שלהם. ברור שכאשר נבחן עסקה בנכס למגורים ישפיעו גורמים סביבתיים כמו מערכת חינוך או פארקים ציבוריים. לעומת זאת, בעסקה בנכס מסחרי נרצה לבדוק את הביקוש לסוג הנכס בסביבה המדובר, עלויות אחזקה במצב שבו לא נמצא שוכר וכו׳. בכל עסקת נדל"ן נרצה לשקלל את הגורמים הבאים:

– מהו ההון העצמי העומד לרשותי להשקעה.

– מהן עלויות העסקה בפועל – בנוסף לתשלום עבור רכישת הנכס ניקח בחשבון בין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות. 

– מהם הסיכונים הכרוכים בעסקה – הן ברכישה עצמה ובהמשך בשוק השכירות.

– התשואה הצפויה מהנכס.

– מיקום הנכס.

– גודל הנכס.

המצב התכנוני של הנכס.

מה חשוב לדעת על מינוף בהשקעה בנכס מניב?

רכישת נכס נדל"ן מניב נעשית לרוב באמצעות שימוש במינוף פיננסי. המינוף מאפשר לרכוש נכסים תוך שימוש בהון עצמי מצומצם והגדלת שיעורי התשואה המתקבלים מהנכס המניב באמצעות לקיחת הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר. צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלה והופך אותה לרווחית יותר. על מנת לגדר את הסיכונים בעסקה חשוב לבחון את התשואה המתקבלת מדמי השכירות ביחס למחיר רכישת הנכס, ולאחר הפחתת הוצאות שוטפות והוצאות עבור תפעול, תחזוקה ופחת, על מנת להבטיח שהתשואה על הנכס, תהיה גבוהה מהריבית המשולמת על ההלוואה.

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן מניב? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

 

    

מהי הערת אזהרה ומהן הפעולות הנדרשות לרישום?

הערת האזהרה נרשמת במרשם המקרקעין ופתוחה לעיון הציבור ומטרתה העיקרית ליידע ולהזהיר אודות התחייבות שלקח בעל המקרקעין ביחס לנכס. ההתחייבות המיוצגת בהערת האזהרה עשויה להיות התחייבות לבצע עסקה מסוימת או התחייבות להימנע מעשיית עסקה בנכס. הערת אזהרה חשובה במיוחד עבור מי ששוקל לבצע עסקה בנכס, על מנת להבטיח שהנכס נקי מהתחייבויות ואינו מובטח לקונה אחר. בנוסף, נעשה שימוש בהערת אזהרה גם במקרים של לקיחת משכנתא, אז נרשמת הערה לטובת הבנק או בצו בית משפט או רשות מוסמכת בהתאם להחלטה. רישום הערת האזהרה מתבצע באמצעות הגשת בקשה ומסמכים מתאמים בלשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס.  

מהי הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה היא פעולה משפטית שנעשית באמצעות רישום במרשם המקרקעין (הטאבו) ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרוב, הערת אזהרה נרשמת על זכויות רוכש הנכס בתקופה שבין החתימה על הסכם המכר ועד לרישום הקנייני של הזכויות בטאבו עם השלמת העסקה. להערת אזהרה שתי מטרות עיקריות:

  1. להזהיר ולהודיע לציבור הרחב ובפרט, לכל מי שמתעניין במקרקעין, כי קיימת ביחס אליהם התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
  2. למנוע מבעל המקרקעין לבצע עסקאות סותרות על המקרקעין ובכך להבטיח את זכויותיו של הקונה הראשון שלטובתו נרשמה האזהרה.

סוגים נוספים של הערות אזהרה

פרט לרישום הערת אזהרה מסוג התחייבות לבצע עסקה או להימנע מלבצע עסקה ישנם מספר סוגים נוספים של הערות ניתנות לרישום:

  • זכות קדימה – הערה זו נרשמת לצורך עיגון זכותו של צד כלשהו ליהנות מהנכס בקדימות לגורמים אחרים. לדוגמה, הורה שרכש דירה עבור ילדו ומעוניין להגן על הנכס מפני עסקאות שייעשו על דעתו של הילד בהיעדר ידיעתו.
  • משכנתא – הערה זו היא ההערה הנרשמת במקרה של לקיחת משכנתא על הנכס לטובת הבנק ולרוב היא תנאי להעברת כספי המשכנתא. ניתן לבצע עסקה בנכס בשעה שרשומה הערה לטובת הבנק, אך יש להעביר את המשכנתא לנכס אחר או לדאוג לסילוקה.
  • זיקת הנאה – הערה המאפשרת זכויות קנייניות ספציפיות בנכס לצד שלישי.
  • הערה לפי צו בית משפט או רשות מוסמכת – רישום הערת אזהרה בהוראת בית משפט או רשות מוסמכת אחרת שמטרתה למנוע עשיית עסקאות או פעולות הנוגדות את החלטת הרשות ביחס לנכס, כדוגמת העברת נכס.

כיצד רושמים הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה נעשה בלשכת רישום המקרקעין בה רשומים המקרקעין באמצעות הדואר או בהגעה ללשכה בשעות קבלת הקהל. ההערה כרוך בתשלום אגרה. תשלום זה יכול להיעשות מראש באתר השירותים והמידע הממשלתי או בלשכה עצמה. לצורך הרישום יש להגיש את המסמכים הבאים: 

  • טופס בקשה לרישום הערת אזהרה חתום על ידי המתחייבים, הזכאים או שניהם ומאומת על ידי עורך דין או רשם מאומת כשטר עסקה.
  • התחייבות בכתב – חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור על ידי עורך דין ובו מתחייב בעל הזכויות בנכס בדבר עשיית העסקה או הימנעות מלעשות עסקה בנכס.
  • במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי הזכאים בלבד – צירוף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים מאושר כהעתק נאמן למקור.
  • אישור על תשלום האגרה.
  • צילום תעודת הזהות של מגיש הבקשה.
  • הסכמה של הבעלים על הנכס, במצב בו ההתחייבות ביחס לנכס לא נעשתה על ידי בעל המקרקעין עצמו.
  • לעיתים נדרשים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של הרשם.

כיצד מוחקים או מבטלים הערת אזהרה?

לאחר מימושה של מטרת הערת אזהרה, כדוגמת השלמת רישום הבעלות על המקרקעין או סיומה של משכנתא או התחייבות אחרת, ניתן למחוק את הערת האזהרה מהרישום בטאבו. מחיקת ההערה אינה מתבצעת באופן אוטומטי על ידי הרשם אלא בעקבות בקשת מי מהצדדים. טרם המחיקה הרשם יעדכן את הצד שלטובתו הייתה רשומה האזהרה אודות המחיקה. הערת אזהרה שנרשמה מכוח חיקוק או צו בית משפט תימחק רק לבקשת בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת.

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.