עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה בעל הזכויות בקרקע מוכר לקבלן או יזם חלק מזכויותיו במגרש ובתמורה, אינו מקבל כסף אלא מספר מוסכם של יחידות מהבנייה. בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע והיזם משתפים פעולה במטרה למקסם את התועלת עבור כל הצדדים – הבעלים יוכל ליהנות מהיחידות הבנויות מבלי שיצטרך לשאת בהוצאות בנייה כבדות וכן יחסכו תשלומי מס השבח על מכירת מלוא המגרש. היזם – יידרש לתשלום חלקי בלבד עבור בנייה על המגרש וכן בתשלום מס רכישה מצומצם, רק על החלק היחסי שהועבר אליו בעסקה. ככלל, עסקאות קומבינציה טומנות בחובן הזדמנות לרווחים נאים לצד סיכונים שיש לקחת בחשבון.
מהם הסוגים השונים של עסקאות קומבינציה?
- עסקת אחוזים – הסוג המוכר יותר של עסקאות קומבינציה. בעסקת קומבינציה מסוג אחוזים בעל הקרקע והיזם מסכימים ביניהם מראש על האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. אחוז הקומבינציה בעסקה הוא למעשה שיעור האחוזים עליו הסכימו הצדדים והוא תלוי בהערכת השווי של הקרקע – ככל שערכו של השטח גבוה יותר, כך גם אחוז הקומבינציה. התמורה איננה ודאית במקרה של עסקת אחוזים מפני שגורמים שונים עשויים להשפיע על ערכן של היחידות הבנויות.
- עסקת נטו – בעסקת קומבינציה נטו בעלי הקרקע והיזם מסכימים ביניהם על סכום שיקבל בעל הקרקע בעסקה בתמורה להעברת הקרקע או חלקה ליזם. במסגרת עסקת נטו, היזם נוטל על עצמו אחריות לכלל התשלומים הכרוכים בעסקה. עבור בעל הקרקע מדובר בעסקה בטוחה יותר מפני שהוא מקבל לכיסו את הסכום המוסכם, אינו נדרש לשלם את המיסים הכרוכים בעסקה ואינו תלוי בערך היחידות הבנויות שאינו ודאי.
מהם היתרונות של עסקת קומבינציה?
- עבור בעל הקרקע – עסקת הקומבינציה מאפשרת לבעל הקרקע לקבל תמורה גבוהה יותר בהשוואה למצב שבו היה מוכר את הקרקע ללא ביצוע עסקת קומבינציה.
- עבור היזם – העסקה חוסכת ליזם את הצורך לממן את רכישת המגרש במלואו. מדובר ביתרון משמעותי מפני שהיזם אינו נדרש לגייס הון והתשלום נעשה באמצעות מתן שירותי בניה.
- מיסים בעסקה – עבור שני הצדדים נחסך חלק משמעותי מתשלומי המס. בעל הקרקע משלם מס שבח עבור החלק היחסי שנמכר ליזם בלבד ואינו משלם מס רכישה על היחידות הבנויות שיקבל בעסקה, היזם משלם מס רכישה על החלק היחסי מהמגרש שקיבל לידיו.
אילו סיכונים קיימים בעסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה טומנת בחובה סיכונים עבור שני הצדדים שנובעים בעיקר מחוסר הוודאות הכרוכה בעסקה – ראשית, מדובר בעסקה שביצועה אורך זמן רב, כך שבעל הקרקע צפוי לקבל תמורה עבור הקרקע רק כעבור מספר שנים. עבור היזם, הסיכון העיקרי הוא בהערכת שווי הקרקע ובהמשך, בקבלת היתר הבניה בהיקף המצופה. הערכה שגויה עלולה להוביל לכך שהיזם לא יצליח להניב את הרווחים הצפויים ואף יפסיד מהעסקה. למשל, במצב שהאחוז המוסכם בין הצדדים לבעל הקרקע גבוה מדי והיזם נותר עם מספר קטן של יחידות שערכן מצומצם. כמו כן, שני הצדדים נוטלים סיכון בעצם יצירת השותפות ביניהם, שעלולה להוביל למחלוקות ותסבוכות שיהוו נטל כבד על כל אחד מהצדדים.
מהי עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה?
לא פעם מתקיימת עסקת קומבינציה במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה. במקרים אלה בעל הקרקע וחברי קבוצת הרכישה שהתאגדה חותמים על הסכם בנייה משותפת כאשר הקבוצה משמשת על תקן היזם או הקבלן ומתחייבת לדאוג לשירותי הבנייה. בעסקה שכזו, חלק מהזכויות בקרקע נמכרות לחברי הקבוצה ומוסכם בין הצדדים כי כל חבר בקבוצה יקבל דירה בבעלותו בסיום הליך הבנייה.
מחפשים השקעה משתלמת בקרקע? בשביל זה אנחנו פה!
צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור:)
