- אנשים רבים פונים בשנים האחרונות להשקעות בנדל"ן ובפרט לרכישת קרקע שניתן לבצע בה הליך השבחת קרקע.
- בישראל נהוג לבצע השבחה של קרקע במספר דרכים, כאשר התוצאה בסיומו של הליך ההשבחה היא עלייה משמעותית בערכה של הקרקע. אחת האפשרויות האטרקטיביות להשבחה היא שינוי ייעוד הקרקע – מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה.
- מדובר בתהליך לא קצר שדורש השקעה והתמודדות עם בירוקרטיה והליכים מנהליים. אם גם אתם שוקלים להיכנס לעסקה בנדל"ן שכרוכה בהליך השבחת קרקע, הנה כמה דברים שחשוב שתדעו.
מהי השבחת קרקע?
- השבחת קרקע היא ביצוע פעולות וקידום תהליכים במטרה להעלות את ערכה של הקרקע – להפוך אותה למשובחת יותר מבחינת ערכה הכספי.
- את תהליך ההשבחה של הקרקע מניע ומקדם לרוב בעל הקרקע, יזם או בעל עניין אחר בקרקע. מדובר בתהליך שכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות ובסופו שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי.
- כך יוצא שבסיום הליך ההשבחה יש בידי הבעלים של הקרקע נכס ששווה הרבה יותר מעלות הרכישה ולמעשה באמצעות תהליך ההשבחה נוצר לבעלים של הקרקע הרווח המשמעותי ביותר מעסקת הנדל"ן.
- כמובן שלא כל השקעה בקרקע היא קרקע עם פוטנציאל להשבחה ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום ובכך לצמצם את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי להצלחת ההליך.
בפרק 39 בפודקאסט מלך המגרש, אירחנו את עו״ד אורטל דוידיאן גדעוני. דיברנו על ההליכים התכנוניים שקרקע עוברת במהלך ההשבחה שלה ומה חשוב להבין כדי לקדם תהליך השבחת קרקע בצורה נכונה.
אילו אפשרויות קיימות להשבחת קרקע?
| הוספה והגדלה של זכויות בניה | על שטח המגרש קבועים אחוזי בניה מותרים כתלות בתוכנית בניין עיר שחלה על הקרקע. כאשר מבוצעים הליכים תכנוניים להגדלת אחוזי הבנייה מותרים עולה ערך הקרקע והיא עוברת למעשה השבחה. |
| עסקת קומבינציה | עסקה בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר חלק מזכויותיו על קרקע בתמורה לדירות בפרויקט שייבנה על ידי הקבלן. |
| שינויי ייעוד קרקע חקלאית | במסגרת השבחה זו קרקע שנקבע בתכניות החלות עליה כי היא קרקע חקלאית עוברת הליכים של שינויי ייעוד והופכת לקרקע למגורים או למסחר שניתן לבנות עליה. מדובר בתהליך ארוך שכולל לא מעט שלבים בדרך אך הוא בעל פוטנציאל להשאת רווחים גדולים מאוד. |
כיצד מבוצעת השבחת קרקע חקלאית?
בתרשים החינמי שיצרנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות" תוכלו להתרשם משלבים השונים בתהליך השבחת קרקע חקלאית. השלבים העיקריים בתהליך:
- הכנת התכניות – בשלב זה מתוכננות תוכניות המתאר החדשות עבור הקרקע. התכניות כוללות את הייעוד החדש של הקרקע כך שניתן יהיה לקבל עליה היתרי בניה. תוכניות הבניה נבנות על ידי אנשי מקצוע העוסקים בתחום התכנון והבניה.
- דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית – הגשת התוכניות אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. אלה השלבים הקריטיים ביותר בתהליך ההשבחה והם עלולים לעיתים להימשך זמן רב. רצוי שיהיה בתמונה יזם או גורם אחר שדואג להניע את גלגלי המערכת.
- שלב ההפקעה – לאחר אישור התכנית, המדינה רשאית להפקיע עד 40% משטחה של קרקע חקלאית מופשרת לטובת הקמת שטחים ציבוריים כמו כבישים או מבנים ציבוריים.
- סיום התהליך – כאשר התהליך יגיע לסופו המיוחל הקרקע תהיה מושבחת ומיועדת לבנייה. בהתאם, הערך שלה יעלה משמעותית.
