7 בינואר 2019
כללי

מחפשים קרקע חקלאית להשקעה? למה כדאי לשים לב?

בשנים האחרונות הפכו השקעות בקרקעות חקלאית למבוקשות במיוחד והציבו אלטרנטיבה מצוינת לרכישת דירה או השקעות באפיקים אחרים. בהנחה שאין לכם שאיפות לעסוק בחקלאות, האפשרות לרווח בקרקע חקלאית להשקעה טמונה בהליך הפשרת הקרקע – כלומר, הפיכתה מקרקע חקלאית לקרקע שאיננה מוגדרת עוד כחקלאית והיא זמינה להוצאת היתר בנייה. העסקאות המשתלמות ביותר בקרקעות חקלאיות מבוצעות בשלב הביניים של תהליך הפשרת קרקע חקלאית, כאשר ישנן אינדיקציות חזקות להשלמת המהלך אך הוא טרם הושלם. בשלב זה, מחירה של הקרקע יהיה זול בעת הקנייה וצפוי לעלות לקראת קבלת האישורים הנדרשים. כמובן, לצד הסיכוי לרווח ישנם גם סיכונים שיש לקחת בחשבון. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לבדוק בחיפוש אחר קרקע חקלאית להשקעה.

 

 

מהו הליך הפשרת קרקע חקלאית?

ייעודי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות ותכניות בניין עיר (תב"ע). הייעודים שנקבעו עבור כל קרקע תואמים למטרות השונות שיועדו עבורה בהליך התכנון. כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית משמעות הדבר שהיא מיועדת לגידולים חקלאיים. במצב זה כל שימוש אחר בקרקע, ובין היתר, הקמת בנייני מגורים, מסחר או תעשייה, איננו תואם את הייעוד התכנוני שלה ולכן אינו חוקי. ייעודי הקרקע יכולים להשתנות, אך שינויים אלה נעשים במסגרת הליכים תכנוניים ארוכי טווח ומורכבים אשר דורשים בין היתר הגשת תוכניות, בירוקרטיה מסובכת והליכי אישור רבים. הליך שינויי יעודה התכנוני של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה מכונה גם הליך הפשרת קרקע.

בדקו מהו המצב התכנוני של הקרקע

כפי שאנחנו חוזרים ומסבירים, לא כל השקעה בקרקע חקלאית כלשהי תתגלה כרווחית בסופו של דבר וישנה חשיבות רבה לבחירת הקרקע בהתאם למצב התכנוני שבו היא מצויה. אנו מדברים בעיקר על שלב הביניים שבו בוצעו צעדים לקראת שינוי הייעוד של הקרקע וישנו אופק מבטיח למדי שההליך יושלם בסופו של דבר. על מנת שניתן יהיה לבצע הערכה האם קרקע חקלאית מסוימת מתאימה להשקעה, חשוב להתחיל בבדיקת המצב התכנוני החל עליה. לצורך כך תצטרכו לעיין בתוכניות החלות על הקרקע ולבחון, בין היתר:

* מהו ייעוד הקרקע?

* כמה זכויות בניה משויכות לנכס?

* האם ישנן זכויות בניה עודפות שטרם נוצלו?

* בעסקה הכוללת יזמות בניה – האם קיים היתר בניה?

בדקו את המחיר ואת עלויות העסקה – האם זה כדאי?

אינדיקציה טובה במיוחד ביחס למחיר הנכס תוכלו לקבל בהתבסס על מחירן של עסקאות קודמות שבוצעו בנכס. מידע בנושא ניתן לקבל בין היתר באתר רשות המיסים תחת "מאגר מידע נדל"ן". פרט לכך, השקעה בקרקע כרוכה בהוצאות נוספות כדוגמת מס רכישה, אגרות, עלויות פיתוח, שכר טרחה לעורכי דין ואנשי מקצוע ועוד. בהקשר זה יש לקחת בחשבון שבסיומו של הליך ההפשרה או כאשר מאושרת תוכנית בניה, בעל הקרקע יחויב על ידי הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה בהתאם לשיעור שיקבע על ידי שמאי. כלל העלויות הללו צריכות להילקח בחשבון הן בהחלטה על עצם הכניסה לעסקה והן בהמשך, בהחלטה על מועד מימוש הנכס.

 

    

כל הזכויות שמורות לפרופרטים

קופירייטינג: יאיר ויס   עיצוב ומיתוג:

בניה: valhalla